[2024타경9463] 수원 조원동 광교산스위첸 아파트 9층 - 1회 유찰 특별 경매 물건 투자분석

[수원 조원동] 광교산스위첸 아파트 9층 - 1회 유찰 특별 경매 물건 투자분석

 

안녕하세요, 오늘은 경기도 수원시 장안구 조원동에 위치한 수원광교산스위첸 아파트 경매 물건을 소개해드릴게요. 이번 물건은 1회 유찰 후 70% 가격으로 진행 중인 특별 매물로, 투자자 여러분들의 많은 관심을 받고 있는 물건이랍니다.

물건 기본 정보

물건 위치	경기도 수원시 장안구 송원로 131-28, 103동 9층 903호
감정가	7억원
최저입찰가	4억 9천만원 (감정가의 70%)
면적	전용 120.70㎡ (36.51평), 대지권 68.77㎡ (20.80평)
매각기일	2025년 4월 30일
입찰보증금	4,900만원 (최저가의 10%)
경매종류	부동산임의경매 (2024타경9463)

이 매물은 한 차례 유찰된 후 감정가 7억원의 70%인 4억 9천만원에 진행하는 물건인데요. 입찰보증금은 최저가의 10%인 4,900만원이 필요하답니다. 매각기일은 23일 후인 4월 30일로 얼마 남지 않았으니 관심 있으신 분들은 서둘러 준비하시는 게 좋을 것 같아요.

물건 특성 및 장점

광교산스위첸 아파트는 2010년 6월에 준공된 15년차 중견 아파트 단지로, 총 4개동 218세대의 중소규모 단지예요. KCC에서 시공했고, 세대당 평균 1.7대의 주차공간을 보유하고 있어 주차 걱정이 적은 편이죠.

• 우수한 학군: 수성초등학교가 도보 4분 거리에 위치하며, 조원중학교(7분), 조원고등학교(5분) 등 통학이 편리한 학군 지역이에요.
• 생활 편의성: 대형마트와 백화점이 차량으로 2분 거리에 있고, 버스정류장은 도보 2분 거리에 있어 교통이 편리합니다.
• 단지 시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 편의시설을 갖추고 있어요.
• 구조 및 설비: 철근콘크리트 구조에 개별난방 시스템을 갖추고 있으며, 지하주차장이 있어 주차가 편리하답니다.

특히 이 아파트는 조원동 내에서도 평점 6위, 조회수 5위를 기록하고 있어 지역 내에서 인기 있는 단지임을 알 수 있어요. 전기차 충전시설도 지하주차장에 설치되어 있어 최근 트렌드에 맞게 관리되고 있는 단지입니다.

시세 분석 및 투자가치

최근 이 아파트의 실거래가를 살펴보면 투자 가치를 더 명확하게 파악할 수 있는데요. 아래 표에서 확인해보시죠.

거래일	면적	거래금액	층수
2024.10.31	121.03㎡	6억 9,500만원	13층
2024.08.27	120.70㎡	6억 4,500만원	8층
2024.08.23	121.03㎡	6억 6,000만원	14층
2024.05.26	120.70㎡	6억 7,500만원	5층

위 표를 보면 최근 6개월간 유사한 면적의 실거래가는 6억 4,500만원에서 6억 9,500만원 사이에 형성되어 있어요. 현재 경매 최저가는 4억 9천만원으로, 시세 대비 최대 2억원 이상 저렴한 가격에 낙찰받을 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

조원동 지역은 최근 한일타운 쌍용, 한일타운 태영 등 유사한 평형대의 아파트들이 7억 2천만원에 거래되는 등 꾸준한 상승세를 보이고 있어요. 이런 추세를 고려하면 이 물건의 가치는 더욱 돋보인다고 할 수 있겠죠.

수익률 분석

이 물건의 투자 수익률을 다양한 시나리오로 분석해보겠습니다.

1. 매입 후 재판매 시나리오

구분	금액	비고
예상 낙찰가	5억 1,000만원	최저가에서 약 4% 상승 예상
취득 비용	약 1,800만원	취득세, 등록세, 법무사 비용 등
총 투자금액	5억 2,800만원
예상 판매가	6억 5,000만원	시세 하단 적용
판매 비용	약 1,300만원	중개수수료, 양도세 등
예상 순수익	1억 900만원
투자수익률	약 20.6%	보유기간 6개월 가정

2. 임대 운영 시나리오

구분	금액	비고
예상 전세금	4억 9,000만원	최근 전세 실거래가 참고
예상 월세 전환	보증금 3억원 + 월 80만원	전환율 연 4% 적용
연간 임대수익	960만원	월 80만원 × 12개월
연간 관리비용	150만원	수리비, 세금 등
순 연간수익	810만원
연 수익률	약 4.0%	자기자본 2억원 가정 시

위 분석을 통해 단기 매각 시 약 20%의 높은 수익률을 기대할 수 있으며, 임대 운영 시에도 연 4% 내외의 안정적인 수익을 얻을 수 있음을 확인할 수 있어요. 특히 현재 시세보다 낮은 가격에 매입할 수 있어 투자 관점에서 매력적인 물건이라고 할 수 있겠네요.

진행상황 및 유의사항

이 경매 물건의 현재 진행상황과 투자 시 유의해야 할 사항들을 살펴보겠습니다.

1. 경매 진행 상황

• 사건번호: 수원지방법원 2024타경9463
• 경매 개시일: 2024년 8월 27일
• 배당요구종기일: 2024년 11월 11일 (이미 지남)
• 1회 유찰: 2025년 3월 31일 (감정가 100%로 진행)
• 다음 매각기일: 2025년 4월 30일 (감정가 70%로 진행)

2. 권리 관계 및 유의사항

현재 이 물건에는 다음과 같은 권리가 설정되어 있으나, 모두 매각으로 소멸되는 권리들입니다:

• 근저당권: 총 3건, 최선순위 채권액 318,400,000원
• 가압류: 총 3건, 채권액 합계 약 131,000,000원
• 가처분: 1건

현재 임차인이 거주 중이며, 보증금 3,500만원에 월세 70만원으로 계약이 되어 있으나, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 계약 기간은 2024년 4월 10일부터 2026년 4월 9일까지인데요. 낙찰 후 적법한 절차를 통해 명도 문제를 해결해야 할 수 있습니다.

투자 전략 및 결론

이 물건은 여러 측면에서 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

투자 강점

• 시세 대비 할인율이 높은 물건: 현재 시세 6억 5천만원 이상인 물건을 4억 9천만원에 매입 가능
• 우수한 입지 조건: 학군, 교통, 상업시설 접근성 모두 양호
• 안정적인 임대 수요: 36평형대 아파트로 가족 단위 임차인 수요가 꾸준함
• 명확한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리관계가 깔끔함

투자 전략

1. 단기 매각형 투자: 낙찰 후 리모델링을 통해 가치를 높인 후 6~12개월 내 매각하는 전략입니다. 시세보다 낮게 매입하여 약 20% 내외의 수익률을 기대할 수 있어요.
2. 임대 운영형 투자: 전세나 보증금 높은 월세로 임대하여 안정적인 수익을 추구하는 전략입니다. 연 4% 이상의 임대수익률을 기대할 수 있어요.
3. 자가 거주형 투자: 실거주 목적으로 시세보다 저렴하게 구입하여 주거비용을 절감하는 전략입니다.

최종 결론으로, 이 물건은 시세 대비 약 25% 할인된 가격으로 매입 가능한 좋은 기회라고 판단됩니다. 조원동은 꾸준히 인기 있는 주거지역으로 가치 하락 리스크가 적고, 15년차 아파트지만 관리가 잘 되어 있어 투자 안정성이 높은 편이에요. 입찰 시 5억 1천만원 내외로 입찰하는 것이 적정할 것으로 보입니다.

경매 일반 유의사항

경매 입찰에 참여하기 전에 반드시 다음 사항들을 확인하고 준비해야 합니다:

1. 현장 방문 필수: 반드시 물건을 직접 방문하여 상태와 주변 환경을 확인하세요.
2. 권리관계 확인: 등기부등본, 현황조사보고서, 감정평가서 등을 꼼꼼히 확인하세요.
3. 명도 문제 대비: 현재 임차인이 있는 경우 명도 비용과 시간을 고려해야 합니다.
4. 자금 계획 수립: 낙찰 후 잔금, 취득세, 등록세 등의 추가 비용을 고려한 자금 계획을 세우세요.
5. 전문가 조언 구하기: 가능하면 경매 전문가나 변호사의 조언을 구하는 것이 좋습니다.

경매는 현재 상태 그대로 매입하는 것이며, 숨겨진 하자나 문제가 있을 수 있습니다. 따라서 충분한 조사와 준비 없이 섣불리 입찰에 참여하는 것은 위험할 수 있어요. 또한 경매 물건은 취소되거나 일정이 변경될 수 있으니 경매 당일까지 법원 게시판을 확인하는 것이 중요합니다.

이 글에서 제공하는 정보는 투자 판단의 참고 자료일 뿐이며, 개인의 투자 결정에 따른 책임은 투자자 본인에게 있음을 명심하세요. 항상 본인의 재정 상황과 투자 목표에 맞는 의사결정을 하시기 바랍니다.