수원 광교산스위첸 36평 아파트 경매! 7억 감정가 최저가 4.9억 특별 투자기회
수원지방법원에서 진행 중인 광교산스위첸 아파트 경매 물건을 소개해드려요. 시세보다 저렴한 가격에 프리미엄 아파트를 손에 넣을 수 있는 좋은 기회인데요. 현재 1회 유찰 후 감정가의 70%인 4.9억원에 재진행되는 물건으로, 실거래가보다 약 1.5억~2억원 저렴한 가격이라 투자 가치가 매우 높은 매물입니다. 이번 포스팅에서는 이 경매 물건의 상세 정보와 투자 가치를 분석해보겠습니다.
물건 기본 정보
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 송원로 131-28, 103동 9층903호 (조원동) |
| 사건번호 | 2024타경9463 |
| 감정가 | 700,000,000원 |
| 최저가 | 490,000,000원 (70%) |
| 매각기일 | 2025년 4월 30일 (D-22) |
| 입찰보증금 | 49,000,000원 (최저가의 10%) |
| 토지면적 | 68.77㎡ (20.80평) |
| 건물면적 | 120.70㎡ (36.51평) |
| 경매종류 | 부동산임의경매 |
물건 특성 및 장점
수원광교산스위첸은 KCC에서 시공한 프리미엄 주거단지로 2010년 6월에 완공된 비교적 최신 아파트예요. 총 4개동, 218세대의 중소규모 단지로 구성되어 있어 관리가 용이하고 아늑한 주거환경을 제공하죠.
이 아파트의 주요 특징을 살펴볼까요?
- 우수한 구조와 설계 - 철근콘크리트 구조로 튼튼하게 지어진 건물이에요
- 개별난방 시스템 - 에너지 효율성이 높고 난방비 조절이 가능해요
- 넉넉한 주차공간 - 총 382대 주차 가능, 세대당 1.75대 이상의 여유로운 주차공간 확보
- 풍부한 커뮤니티 시설 - 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등
- 제2종일반주거지역 - 쾌적한 주거환경 보장
특히 36평형 대형 평수로 넓고 쾌적한 생활공간을 제공하는데요. 가족 구성원이 많은 가구에게 안성맞춤이겠죠. 또한 지하주차장을 갖추고 있어 차량 관리가 편리하고, 지역 내 교통 접근성도 좋은 편입니다.
시세 분석 및 투자가치
이 아파트의 실거래가 내역을 살펴보면 최근 투자 가치를 명확하게 파악할 수 있어요.
| 계약일 | 면적 | 층수 | 거래금액 |
| 2024.10.31 | 121.03㎡ | 13층 | 6억 9,500만원 |
| 2024.08.27 | 120.70㎡ | 8층 | 6억 4,500만원 |
| 2024.08.23 | 121.03㎡ | 14층 | 6억 6,000만원 |
| 2024.05.26 | 120.70㎡ | 5층 | 6억 7,500만원 |
현재 최저 입찰가 4억 9천만원은 실거래가 대비 약 1억 5천만원~2억원 저렴한 가격이네요. 이는 시세 대비 약 20~30% 할인된 금액으로, 내 집 마련이나 투자 목적 모두에게 매력적인 기회가 될 수 있어요.
같은 평형대의 주변 아파트 가격과 비교해도 가성비가 뛰어난 매물인데요. 수원시 장안구 조원동은 교통, 교육, 생활 인프라가 잘 구축된 지역이라 주거 만족도가 높은 편이랍니다.
수익률 분석
이 아파트를 경매로 낙찰받아 투자용으로 활용할 경우 예상되는 수익률을 분석해봤어요.
| 구분 | 금액/비율 |
| 예상 낙찰가 | 490,000,000원 |
| 예상 전세가 | 450,000,000원 ~ 500,000,000원 |
| 예상 월세(전세 전환시) | 1,200,000원 ~ 1,500,000원 |
| 연간 임대수익률 | 약 2.9% ~ 3.6% |
| 예상 시세차익 (1년 기준) | 약 5% ~ 10% |
| 총 투자수익률 (연간) | 약 7.9% ~ 13.6% |
시세보다 저렴하게 구입하면 임대 수익과 함께 향후 시세 상승에 따른 자본이득까지 기대할 수 있어 투자 효율이 매우 높은 편이에요. 현재 임차인이 있지만 대항력이 없어 낙찰 후 임대 전략을 새롭게 설정할 수 있는 점도 장점이라 할 수 있겠죠.
진행상황 및 유의사항
이 경매 물건은 현재 1회 유찰 후 감정가의 70%인 4억 9천만원에 재진행 중입니다. 주요 진행 상황과 유의사항은 다음과 같아요.
- 매각기일: 2025년 4월 30일 (D-22)
- 현재 임차인 정보: 손OO (보증금 3,500만원, 월세 70만원)
- 임차인 대항력 없음 - 계약기간 2024.04.10~2026.04.09
- 권리분석: 다수의 근저당권, 가압류 등이 설정되어 있으나, 낙찰 시 모두 소멸되어 깨끗한 권리관계 확보 가능
- 청구금액: 247,514,976원 (신한은행)
등기부등본상 총 채권액 합계는 872,398,094원으로 확인되나, 경매 낙찰 시 모든 권리는 소멸되므로 낙찰자가 부담할 필요는 없습니다. 다만, 입찰 전에 반드시 법원에서 제공하는 공부서류를 확인하고 현장 방문을 통해 정확한 상황을 파악하는 것이 중요해요.
투자 전략 및 결론
이 광교산스위첸 아파트는 시세보다 약 20~30% 저렴한 가격에 구입할 수 있는 좋은 기회입니다. 다음과 같은 투자 전략을 고려해볼 수 있어요.
- 실거주 목적: 4.9억원에 내 집 마련 - 시세 대비 저렴한 가격에 프리미엄 아파트 구입
- 임대 운영: 전세 또는 월세로 운영하여 안정적인 임대수익 창출
- 단기 시세차익: 낙찰 후 리모델링하여 시세에 매각하는 방식으로 단기 수익 실현
- 장기 보유: 안정적인 임대수익과 함께 장기적인 자산가치 상승 기대
이 물건은 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다. 또한 근저당권 등 모든 권리가 소멸되므로 권리관계도 깨끗하게 정리될 수 있죠.
아파트의 입지와 품질, 현재 시세, 그리고 저렴한 경매가를 종합적으로 고려했을 때 투자 가치가 매우 높은 물건이라고 판단됩니다. 물론 입찰 전에 반드시 현장 방문과 법원 자료 확인을 통해 정확한 상황을 파악하는 것이 중요하겠죠.
경매 일반 유의사항
경매 참여 시 다음과 같은 일반적인 유의사항을 반드시 숙지하시기 바랍니다.
- 입찰 전 반드시 물건 현황 확인 - 직접 방문하여 실제 상태 확인
- 권리관계 확인 필수 - 등기부등본, 감정평가서, 현황조사보고서 등 법원 서류 면밀히 검토
- 입찰보증금 준비 - 최저가의 10% (이 물건의 경우 4,900만원)
- 낙찰 후 잔금 납부 기간 확인 - 통상 1개월 이내 완납 필요
- 명도 절차 숙지 - 현 거주자 퇴거 관련 절차 이해
- 세금 및 각종 비용 계산 - 취득세, 등록세, 중개수수료 등 추가 비용 고려
경매는 현황 그대로 매입하는 것이므로 일반 부동산 거래와 달리 하자에 대한 책임을 물을 수 없습니다. 따라서 충분한 사전 조사와 전문가의 조언을 구하는 것이 안전한 투자의 지름길이라 할 수 있어요. 특히 첫 경매 참여라면 경매 전문가의 도움을 받는 것을 적극 권장합니다.
이 글에서 제공된 정보는 공개된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 실제 상황과 차이가 있을 수 있으니 최종 판단은 본인의 책임 하에 이루어져야 함을 잊지 마세요.
경매 투자 유의사항: 부동산 경매는 고수익의 기회를 제공하지만 그만큼 리스크도 존재합니다. 항상 충분한 사전 조사와 법률 검토를 거친 후 투자하시고, 본인의 재정 상황을 고려한 안전한 범위 내에서 투자 결정을 내리시기 바랍니다. 경매 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용과 명도 문제 등 예상치 못한 상황에 대비하여 여유 자금을 확보하는 것이 중요합니다.