수원 영통에듀파크 아파트 경매 - 1층 실속형 매물로 안정적 투자수익 노려볼까요?
경기도 수원시 영통구에 위치한 영통에듀파크 아파트 경매 물건이 나왔는데요. 이번 아파트는 84.96㎡(25.7평)의 실용적인 면적에 초등학교가 인접해 있어 실거주와 임대수익 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있는 매물이에요. 4월 30일 경매 진행 예정으로, 최근 유찰 이후 매각가가 조정되어 투자자들의 관심이 집중되고 있답니다. 현 시세보다 저렴한 가격에 매입 가능성이 열려있어 적극적인 검토가 필요한 물건이네요.
물건 기본 정보
- - 소재지: 경기도 수원시 영통구 청명로 132, 323동 1층 101호 (영통동, 영통에듀파크)
- - 사건번호: 2024타경87791
- - 감정가/최저가: 670,000,000원
- - 재입찰 최저가: 469,000,000원(감정가의 70%)
- - 입찰보증금: 67,000,000원(최저가의 10%)
- - 매각기일: 2025년 4월 30일
- - 면적: 건물 84.96㎡(25.70평), 대지권 45.02㎡(13.62평)
- - 입찰장소: 수원지방법원 경매12계
- - 경매종류: 부동산임의경매
- - 방/욕실: 3개/2개
물건 특성 및 장점
이번 경매 물건은 1997년 12월에 준공된 영통에듀파크 아파트 1층에 위치하고 있어요. 20층 건물 중 1층으로 접근성이 뛰어난데요. 벽산건설과 삼익건설이 공동 시공한 대단지 아파트로 총 14개동 1242세대 규모를 자랑하고 있답니다.
방 3개, 욕실 2개, 드레스룸, 거실, 주방겸 식당, 발코니 등의 구조로 가족 주거용으로 적합한 평면구조를 갖추고 있어요. 지역난방 방식을 채택하고 있어 난방효율이 좋고 관리가 용이하죠.
특히 영덕초등학교 남동측 인근에 위치하고 있어 자녀 교육환경이 우수한 편이고, 주변에는 대단위 아파트단지와 각종 생활편의시설이 잘 갖추어져 있어요. 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용도 편리해서 생활하기 참 좋은 환경이랍니다.
시세 분석 및 투자가치
최근 같은 단지의 실거래가를 살펴보면 상당히 흥미로운 데이터를 확인할 수 있는데요. 2025년 3월 기준 동일 평형대의 실거래가는 다음과 같아요:
| 계약일 | 금액 | 층수 |
|---|---|---|
| 2025.03.26 | 4억원 | 4층 |
| 2025.03.18 | 7억 4,000만원 | 12층 |
| 2025.03.04 | 7억 9,000만원 | 10층 |
| 2025.02.27 | 7억 4,000만원 | 12층 |
KB부동산에 따르면 이 단지의 매매 시세는 일반적으로 7억 5,500만원 수준으로 형성되어 있어요. 최근 거래 중 4억원에 거래된 사례가 있으나, 이는 예외적인 경우로 보이며 대부분 7억원 대에서 거래가 이루어지고 있네요.
1층이라는 특성상 일반 시세보다는 다소 낮게 형성될 수 있지만, 경매 최저가 4억 6,900만원은 시세 대비 상당히 매력적인 가격이라고 할 수 있겠어요. 특히 1층은 노약자나 어린 자녀가 있는 가정에게 편리하며, 상가 전환 가능성도 있어 활용도가 높은 편이죠.
수익률 분석
이 물건을 경매로 낙찰받아 투자할 경우의 예상 수익률을 분석해볼게요.
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 예상 낙찰가 | 4억 7,000만원 | 최저가 기준 약간 상회 |
| 취득세 등 부대비용 | 약 2,350만원 | 낙찰가의 약 5% |
| 총 투자금액 | 4억 9,350만원 | |
| 예상 시세 | 6억 5,000만원 | 1층 할인 적용 |
| 시세 차익 | 1억 5,650만원 | 투자수익률 31.7% |
월세 임대를 통한 수익률도 살펴볼까요?
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 예상 보증금 | 1억원 | |
| 예상 월세 | 150만원 | |
| 연간 임대수익 | 1,800만원 | |
| 관리비 및 세금 | 약 300만원 | 연간 |
| 순수익 | 1,500만원 | |
| 투자 수익률 | 약 3.0% | 순수익/총투자금액 |
투자금액 대비 연 3.0%의 임대수익률과 함께 향후 시세 상승에 따른 자본이득까지 기대할 수 있어 투자 메리트가 있는 물건이라고 볼 수 있겠네요.
진행상황 및 유의사항
이 물건은 현재 1회 유찰 후 2025년 4월 30일에 재입찰이 예정되어 있어요. 첫 입찰에서 감정가 100%였던 최저가가 재입찰에서는 70%인 4억 6,900만원으로 조정되었다가, 다시 100% 가격으로 진행된다는 점을 유의해야 해요.
권리 관계를 살펴보면:
- - 근저당권: (주)한국스탠다드차타드은행 (3억 6,000만원)
- - 근저당권: 오케이에프앤아이대부(주) (4억 1,210만원)
- - 가압류: 서민금융진흥원의업무수탁기관웰컴저축은행(주) (651만원)
- - 임의경매: 오케이에프앤아이대부(주) (청구금액: 3억 6,689만원)
임차인 내역은 조사되지 않았으나, 실제로는 소유자가 거주 중일 가능성이 높아 명도 문제가 발생할 수 있어요. 경매 낙찰 후 명도 절차를 고려한 투자 계획이 필요하답니다.
투자 전략 및 결론
이 물건은 시세 대비 저렴한 가격에 매입 가능한 투자 기회로 볼 수 있어요. 특히 다음과 같은 투자 전략을 고려해볼 만하답니다:
- 감정가의 70~80% 수준인 4억 7,000만원~5억 4,000만원 내에서 입찰가를 설정하는 것이 합리적이에요.
- 낙찰 후 적절한 리모델링을 통해 가치를 높이면 투자 수익률을 더욱 향상시킬 수 있을 거예요.
- 1층이라는 특성을 활용하여 홈오피스나 소규모 사무실 등으로 활용 방안을 검토해보는 것도 좋을 것 같네요.
- 5~10년 이상의 중장기 투자 관점에서 접근하는 것이 유리할 거예요.
이 물건은 우수한 입지조건과 아파트 단지의 높은 인지도를 갖추고 있어 투자 안정성이 높은 편이에요. 다만, 준공 후 27년이 경과한 건물로 노후화에 따른 관리비 증가 가능성과 명도 문제를 고려해야 하는데요. 종합적으로 볼 때, 신중하게 입찰가를 설정한다면 좋은 투자 대상이 될 수 있을 것 같네요.
경매 일반 유의사항
경매 투자 시에는 반드시 다음 사항을 유의하셔야 해요:
- - 권리관계 확인: 등기부등본, 물건명세서, 감정평가서 등을 꼼꼼히 확인하세요.
- - 현장 방문 필수: 직접 물건을 확인하고 주변 환경과 상태를 파악하세요.
- - 명도 문제 대비: 점유자가 있는 경우 명도 비용과 시간을 고려해야 해요.
- - 관리비 체납 여부: 낙찰 후 미납 관리비를 부담해야 할 수 있어요.
- - 리모델링 비용: 노후 물건의 경우 추가 리모델링 비용을 예상해야 해요.
- - 세금 계산: 취득세, 보유세 등 세금 부담을 미리 계산해두세요.
- - 입찰 전략: 다른 입찰자의 동향을 고려한 전략적 입찰가 설정이 중요해요.
경매는 좋은 투자 기회이지만, 충분한 사전 조사와 전문가의 조언을 받아 진행하는 것이 중요합니다. 특히 첫 경매 투자라면 경매 전문가와 함께 진행하는 것을 권장해요.