동두천 신창비바패밀리1단지 경매물건 심층분석 리포트
★ 감정가 3억원 대비 51% 할인된 급매물 - GTX-C 노선 수혜 예정
1. 물건개요
- 소재지: 경기도 동두천시 강변로664번길 45, 105동 604호
- 감정가: 3억원
- 최저가: 1억 4,700만원 (감정가의 49%)
- 입찰보증금: 1,470만원
- 매각기일: 2025년 2월 4일
- 2회 유찰 진행중
2. 단지정보
- 2009년 12월 준공 (약 15년 경과)
- 총 485세대, 8개동 규모의 중형 단지
- 개별난방/도시가스 방식
- CCTV 69대 설치로 보안 우수
- 전용면적: 101.45㎡ (30.69평)
3. 시세분석
최근 실거래가 동향
- 동일면적 2024년 10월 실거래: 2억 5천만원
- 현재 최저가는 실거래가 대비 1억 이상 저렴
- 인근 낙찰통계 평균 낙찰가율: 77.5%
4. 권리분석
주요 권리사항
- 근저당권: 엠씨아이대부 2억 5,200만원
- 임차인 현황: 없음
- 2025.01.16 유치권 신고 있음
- 압류: 포천세무서 (체납액)
5. 투자가치 분석
장점
- GTX-C 노선 동두천 연장 확정 (2028년 개통 예정)
- 동두천역 도보권 위치
- 임차인 없어 즉시 인도 가능
- 실거래가 대비 40% 이상 저렴
위험요소
- 유치권 신고로 인한 명도 문제 가능성
- 동두천 지역 전반적 집값 하락세
- 경기북도 분리 우려로 인한 지역 불안감
- 군사도시 이미지로 인한 개발 제한
6. 입지환경
- 동보초등학교 도보 213m
- 신흥고등학교 686m
- 동양대학교 북서울캠퍼스 944m
- 도시계획시설(도로, 주차장, 공원) 개선 진행중
7. 입찰 전략
1. 적정입찰가: 1억 5천만원~1억 7천만원
2. 유치권 해결 비용 고려 필수
3. 향후 GTX 개통 시점까지 장기 보유 전략 필요
8. 투자위험도 분석
주의사항
- 동두천 지역 매매가격지수 지속 하락 (2023년 5월 86.3 → 2024년 5월 79.8)
- 인구 유출 심화 (현재 8.7만명으로 감소)
- 실거래가 하락세 지속 중