물건 기본 정보
고양시 덕양구 이편한세상시티삼송 오피스텔이 경매에 나왔어요. 이 매물은 의정부지방법원 고양지원에서 진행 중인 2024타경65774 사건으로, 현재 1회 유찰 후 두 번째 입찰을 앞두고 있답니다.
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 동송로 33, 106동 5층501호 |
| 건물면적 | 73.51㎡ (22.24평) |
| 감정가 | 489,000,000원 |
| 최저입찰가 | 342,300,000원 (감정가의 70%) |
| 입찰보증금 | 34,230,000원 (최저가의 10%) |
| 매각기일 | 2025년 5월 15일 (목) |
| 유찰횟수 | 1회 |
물건 특성 및 장점
이 오피스텔은 2018년 3월에 준공된 비교적 신축 건물이에요. 철근콘크리트 구조의 26층 건물 중 5층에 위치해 있어 전망과 채광이 우수하죠. 삼송역 인근에 자리하고 있어 대중교통 접근성이 뛰어난 편이고요.
주변 환경도 좋은데요, 특히 창릉초등학교가 불과 349m 거리에 있어 교육 환경이 양호해요. 고양고등학교(849m), 고양중학교(1,101m)도 도보 거리에 위치하고 있어 교육여건이 좋은 편이랍니다.
준주거지역에 위치한 이 오피스텔은 지구단위계획구역 내에 있어 향후 개발 잠재력도 높은 편이에요. 인근에 각종 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활 인프라도 탄탄하고요.
시세 분석 및 투자가치
동일 단지 내 최근 실거래가를 살펴보면 이 물건의 투자 가치를 명확히 파악할 수 있어요.
| 계약일 | 면적(㎡) | 층수 | 거래금액(만원) |
|---|---|---|---|
| 2025.02.20 | 77.51 | 6층 | 53,500 |
| 2024.11.13 | 77.51 | 6층 | 55,500 |
| 2024.11.02 | 69.66 | 25층 | 52,000 |
본 경매물건(73.51㎡)과 가장 유사한 면적대의 실거래가는 5억 3천만원~5억 5천만원 수준이에요. 현재 최저입찰가는 3억 4천만원 수준으로, 시세 대비 약 35% 할인된 가격에 매입 기회가 있는 셈이죠.
또한 고양시 일산 지역의 오피스텔 시장은 교통 인프라 개선과 함께 꾸준한 상승세를 보이고 있어요. 인근 낙찰 통계를 보면 최근 12개월간 평균 낙찰가율이 감정가의 약 89% 수준으로 형성되고 있는데, 이는 투자자들의 관심이 높다는 반증이기도 하답니다.
수익률 분석
현재 이 오피스텔에는 임차인이 거주 중이며, 보증금 2천만원에 월세 145만원의 임대차 계약을 체결한 상태예요. 이를 기준으로 투자 수익률을 계산해볼게요.
| 매입가정가 | 342,300,000원 (최저입찰가) |
| 연간 임대수익 | 17,400,000원 (월 1,450,000원 × 12개월) |
| 보증금 이자 수익 | 900,000원 (2천만원 × 연 4.5% 가정) |
| 연간 총 수익 | 18,300,000원 |
| 세전 투자수익률 | 약 5.35% |
여기에 부동산의 자산가치 상승까지 고려한다면, 연간 총 수익률은 7~8% 이상도 기대할 수 있어요. 특히 시세보다 저렴하게 매입할 경우, 향후 매각 시 추가적인 자본 이득도 예상됩니다.
진행상황 및 유의사항
이 물건은 현재 1회 유찰 후 재진행 상태로, 2025년 5월 15일에 두 번째 입찰이 예정되어 있어요. 첫 입찰에서는 감정가의 100%였던 최저입찰가가 이번에는 감정가의 70%로 크게 낮아졌네요.
권리관계를 살펴보면, 원 소유자가 사망하여 상속이 발생했고, 현재 등기부상 소유자는 이수진 외 1명으로 기재되어 있어요. 부동산에는 2개의 근저당권이 설정되어 있는데요:
- 삼성생명보험(주): 99,600,000원
- 엠캐피탈(주): 480,000,000원
현 임차인은 2023년 11월 27일 전입신고를 하였고, 계약기간은 2025년 11월 24일까지인데요. 대항력은 없는 것으로 보이나, 예상 배당표상 소액임차인으로 보증금 2천만원을 배당받을 것으로 보이네요. 낙찰 후에는 임차인과 재계약 또는 퇴거 협의가 필요할 수 있어요.
유의할 점은 청구금액(404,637,620원)이 최저입찰가보다 높다는 점인데요. 이는 채권자가 낙찰가에 따라 일부 채권을 회수하지 못할 수 있다는 의미이지만, 낙찰자에게는 영향이 없습니다.
투자 전략 및 결론
이번 이편한세상시티삼송 오피스텔 경매는 시세 대비 상당히 저렴한 가격에 매입할 수 있는 좋은 기회인 것 같아요. 현재 최저입찰가는 시세의 약 65% 수준으로, 낙찰받을 경우 즉시 약 1억 5천만원 이상의 시세차익이 예상됩니다.
투자 전략으로는 두 가지를 고려해볼 수 있어요:
- 장기 임대 전략: 현재 월세 수준을 유지하거나 소폭 인상하여 안정적인 임대수익을 확보하는 방법이에요. 연 5% 이상의 임대수익률은 현재 시중 금리와 비교해도 경쟁력이 있답니다.
- 단기 매각 전략: 낙찰 후 적절한 시점에 시세에 맞춰 매각하여 시세차익을 실현하는 방법이에요. 약 30~40%의 수익을 단기간에 실현할 가능성이 높습니다.
결론적으로, 이 물건은 입지, 건물 상태, 가격 측면에서 투자 매력도가 높은 매물로 판단됩니다. 다만 경매 특성상 입찰 경쟁이 치열할 수 있으니, 적절한 입찰 전략을 세우는 것이 중요할 것 같네요.
경매 일반 유의사항
부동산 경매에 참여하실 때는 다음 사항을 꼭 유의하세요:
- 현장 방문 필수: 반드시 물건을 직접 확인하고, 주변 환경과 시설물 상태를 점검하세요.
- 권리관계 확인: 등기부등본, 건축물대장 등의 공적장부를 철저히 확인하여 권리관계를 파악하세요.
- 임차인 상황 파악: 현재 임차인의 권리와 계약 상황을 정확히 파악해야 합니다.
- 명도 비용 고려: 낙찰 후 임차인 퇴거에 따른 명도 비용이 발생할 수 있어요.
- 유찰 가능성: 경매는 언제든 유찰될 수 있으므로, 다음 일정도 미리 확인해두세요.
- 낙찰 후 절차 숙지: 낙찰 후 대금 납부, 소유권 이전 등의 절차를 미리 알아두는 것이 좋아요.
- 세금 계산: 취득세, 등록세 등 각종 세금과 비용을 사전에 계산해두세요.
부동산 경매는 좋은 투자 기회가 될 수 있지만, 충분한 사전 조사와 전문가의 조언을 통해 신중하게 접근하는 것이 중요해요. 특히 처음 경매에 참여하시는 분들은 전문가의 도움을 받는 것을 추천드립니다.