수원 장안힐스테이트 38평 아파트 경매 - 2025년 4월 개찰 임박 투자 핵심 분석
수원지방법원에서 2025년 4월 30일에 개찰 예정인 수원 장안구 이목동 장안힐스테이트 201동 아파트 경매 물건을 상세히 분석했어요. 감정가 8억 4천만원의 70%인 5억 8,800만원에 나온 이 물건은 현대건설의 브랜드 아파트로 38평형 대형 평수이며, 2012년 준공된 비교적 신축 아파트라 투자 매력도가 높아요. 시세 대비 할인율, 주변 입지, 임차인 없는 깨끗한 권리관계 등을 종합 분석한 결과 주목할 만한 투자 기회로 판단됩니다.
물건 기본 정보
- - 사건번호: 수원지방법원 2024타경57349
- - 소재지: 경기도 수원시 장안구 장안로359번길 20, 201동 6층 603호 (수원장안힐스테이트)
- - 감정가: 840,000,000원
- - 최저가: 588,000,000원 (감정가의 70%)
- - 면적: 토지 76.69㎡(23.20평), 건물 127.96㎡(38.71평)
- - 매각기일: 2025년 4월 30일 (D-23)
- - 입찰보증금: 58,800,000원 (최저가의 10%)
- - 경매종류: 부동산임의경매
- - 청구금액: 839,749,930원
물건 특성 및 장점
이번에 소개해드릴 물건은 수원시 장안구 이목동에 위치한 현대건설에서 시공한 '힐스테이트' 브랜드 아파트예요. 2012년 2월 준공된 비교적 신축 건물로, 전체 단지는 15개동 927세대의 대규모 단지인데요.
특히 이 아파트의 강점은 다음과 같아요:
- - 우수한 입지환경: 다솔초등학교, 이목중학교, 동원고등학교가 도보 10분 이내 거리에 위치
- - 편리한 주차시설: 세대당 1.32대의 주차공간 제공 (총 1,225대)
- - 효율적인 난방방식: 지역난방 방식으로 에너지 효율이 높고 관리가 용이
- - 넓은 평형: 38.7평의 중대형 평형으로 가족 주거용으로 적합
- - 브랜드 프리미엄: 현대건설의 힐스테이트 브랜드로 가치 안정성 높음
주변 환경을 살펴보면 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 관공서, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 주거지역으로 주거 환경은 양호한 편이에요. 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리하고, 단지 내 진출입도 원활하죠.
시세 분석 및 투자가치
수원장안힐스테이트의 최근 실거래가를 살펴보면 투자 가치를 더 명확히 파악할 수 있어요.
| 계약일 | 전용면적 | 층수 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2025.03.06 | 127.997㎡ | 18층 | 7억2,000만원 |
| 2025.03.14 | 84.993㎡ | 9층 | 6억5,000만원 |
| 2025.03.24 | 59.988㎡ | 18층 | 5억3,500만원 |
경매 대상 물건과 동일한 평형대(128㎡)의 최근 실거래가가 7억2,000만원인데, 이번 경매의 최저가는 5억8,800만원으로 시세 대비 약 18.3% 할인된 가격이에요. 일반적인 경매 물건의 할인율이 15% 내외인 점을 고려하면 매력적인 수준이라고 볼 수 있죠.
또한 최근 수원 장안구 아파트 시세는 꾸준히 상승세를 보이고 있으며, 특히 코로나19 이후 넓은 주거공간에 대한 수요가 증가하면서 중대형 평형의 가치가 더욱 주목받고 있어요. 이런 트렌드를 고려할 때 향후 가치 상승 가능성도 긍정적으로 평가할 수 있습니다.
수익률 분석
이 물건의 투자 수익률을 여러 측면에서 분석해 보겠습니다.
1. 매입 후 보유 시 임대 수익률
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 매입가 | 588,000,000원 | 최저입찰가 기준 |
| 취득세 등 부대비용 | 약 23,520,000원 | 매입가의 약 4% |
| 총 투자금액 | 611,520,000원 | |
| 예상 전세가 | 약 350,000,000원 | 시세 참고 |
| 전세 수익률 | 약 5.72% | 전세보증금 운용 수익 기준(3%) |
2. 매입 후 매각 시 투자수익률
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 총 투자금액 | 611,520,000원 | 취득세 등 포함 |
| 예상 매각가격 | 720,000,000원 | 현재 시세 기준 |
| 양도세 등 매각비용 | 약 21,600,000원 | 매각가의 약 3% |
| 순수익 | 86,880,000원 | |
| 투자수익률 | 약 14.21% | 매각 시점에 따라 변동 가능 |
위 분석에서 볼 수 있듯이, 현재 시세 기준으로 계산했을 때도 14% 이상의 투자수익률이 예상돼요. 만약 시장 상황이 개선되거나 해당 지역의 부동산 가치가 상승한다면 더 높은 수익률도 기대할 수 있을 거예요.
진행상황 및 유의사항
이 물건의 경매 진행 상황과 권리 관계를 살펴보면 다음과 같아요:
- - 경매 접수일: 2024년 2월 21일
- - 경매 개시 결정일: 2024년 2월 26일
- - 배당요구종기일: 2024년 5월 8일
- - 1차 경매일: 2025년 3월 31일 (유찰)
- - 2차 경매일: 2025년 4월 30일 (진행 중)
권리 관계를 살펴보면, 현재 조사된 임차내역이 없는 것으로 확인돼요. 이는 낙찰 후 명도(건물 비우기) 과정에서의 위험이 상대적으로 낮을 것으로 예상됩니다. 다만 근저당권 및 가압류 등이 설정되어 있으나, 경매 낙찰로 이러한 권리는 소멸하게 됩니다.
유의할 점은 등기부 상 소유자(김루디아)가 2021년 5월 증여받은 이후 약 8개월만에 근저당권을 설정했고, 이후 다양한 가압류와 압류가 진행된 것으로 보아 재정 상황이 좋지 않았을 가능성이 있어요. 실제 입찰 전에는 현장 방문을 통해 건물의 상태를 확인하는 것이 중요합니다.
투자 전략 및 결론
이 물건에 대한 입찰 전략을 수립할 때 고려해야 할 몇 가지 요소가 있어요.
적정 입찰가
최저입찰가 5억 8,800만원을 기준으로, 시장 가치는 현재 7억 2,000만원 정도로 판단됩니다. 따라서 감정가의 75~85% 수준인 6억 3,000만원~7억 1,400만원 사이에서 입찰가를 설정하는 것이 적절할 것으로 보여요. 다만, 실제 경매에서는 더 많은 응찰자가 참여할 경우 가격이 상승할 수 있으므로, 최대 입찰 한도를 사전에 설정하는 것이 중요합니다.
투자 가치 종합 평가
- - 위치적 가치: 수원시 장안구 이목동은 수원의 주요 주거지역으로, 안정적인 수요가 예상됨
- - 건물의 상태: 2012년 준공으로 비교적 신축 건물이며, 현대건설의 브랜드 프리미엄 보유
- - 시세 대비 할인율: 최저가 기준 시세 대비 약 18.3% 할인된 가격
- - 권리 관계: 임차인 정보가 없어 명도 과정에서의 위험이 낮음
- - 경쟁 가능성: 우수한 입지와 브랜드 아파트로 다수의 응찰자 참여 가능성 있음
결론적으로, 이 물건은 수원시 장안구의 주요 주거지역에 위치한 현대건설의 브랜드 아파트로, 적절한 가격에 낙찰받을 경우 안정적인 투자 성과를 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 특히 임차인 정보가 없어 명도 과정에서의 위험이 낮고, 시세 대비 할인된 가격에 매입 가능하다는 점이 큰 장점이에요.
경매 일반 유의사항
경매 참여 시 다음 사항에 유의하셔야 해요:
- - 입찰 준비물: 입찰보증금(최저가의 10%, 5,880만원), 신분증, 도장이 필요합니다.
- - 철저한 사전조사: 실제 입찰 전에는 현장 방문을 통해 건물의 상태, 주변 환경 등을 직접 확인하세요.
- - 권리관계 확인: 등기부등본, 건축물대장, 토지대장 등의 공부를 철저히 확인하여 숨겨진 권리관계나 하자 여부를 사전에 파악하세요.
- - 세금 계산: 낙찰 후 취득세, 등록세 등 부대비용을 사전에 계산해두세요.
- - 전문가 조언: 가능하다면 경매 전문가(변호사, 법무사 등)의 조언을 받아 진행하는 것이 안전합니다.
경매 투자는 높은 수익률을 기대할 수 있지만, 그만큼 위험 요소도 존재해요. 충분한 사전조사와 신중한 판단을 통해 투자 결정을 내리시길 권장합니다. 경매는 한번 낙찰받으면 취소가 불가능하므로 철저한 준비가 필수입니다.