[성남 래미안금광] 초중고 학세권 삼성물산 아파트 경매! 시세보다 30% 저렴한 투자기회
수원지방법원 성남지원에서 진행 중인 래미안금광 아파트 경매 물건을 소개합니다. 1회 유찰 후 감정가의 70%인 4억 6천만원대로 나온 이 물건은 초중고가 도보 10분 내에 위치한 학세권 아파트로, 투자가치가 높은 매물이에요. 최근 실거래가와 비교했을 때 약 30% 이상 저렴한 가격으로 나온 이번 경매는 성남시 내 선호도 높은 아파트를 합리적인 가격에 취득할 수 있는 좋은 기회인데요. 자세한 물건 분석과 투자 전략을 살펴보겠습니다.
물건 기본 정보
사건번호: 수원지방법원 성남지원 2024타경56301
소재지: 경기도 성남시 중원구 황송로 77, 109동 8층 801호 (금광동, 래미안금광)
물건종류: 아파트 (분양)
면적: 전용 83.17㎡(25.16평), 대지권 36.32㎡(10.99평)
감정가: 666,000,000원
최저가: 466,200,000원 (감정가의 70%)
입찰보증금: 46,620,000원 (최저가의 10%)
매각기일: 2025년 4월 28일
경매종류: 부동산임의경매
청구금액: 325,155,210원
유찰횟수: 1회
물건 특성 및 장점
삼성물산 시공 프리미엄 브랜드 래미안 아파트로, 건축물의 품질과 단지 관리 상태가 우수한 편이에요. 2006년 11월에 준공된 아파트로 약 20년 정도 된 건물이지만, 래미안 브랜드의 우수한 관리 시스템으로 단지가 잘 유지되고 있답니다.
text초중고교 학세권 위치로 교육 환경이 매우 뛰어나요. 하원초등학교(617m), 금광중학교(490m), 숭신여자고등학교(367m)가 도보 거리에 있어 자녀 교육에 최적화된 주거 환경을 제공하죠.
단지는 총 11개동 1,098세대의 중대형 규모로 구성되어 있으며, 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 커뮤니티 공간 등 다양한 부대시설을 갖추고 있어요.
8층에 위치한 물건으로 저층과 고층의 단점 없이 적절한 층수에 위치하고 있어요. 개별난방 시스템과 계단식 구조로 되어 있어 주거 효율성이 높은 편이랍니다.
현재까지 조사된 임차인 내역이 없는 것으로 확인되어, 낙찰 후 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상되네요.
시세 분석 및 투자가치
최근 국토부 실거래가 자료를 보면 동일 면적대(83.17㎡)의 래미안금광 아파트 거래 사례는 다음과 같아요:
text| 계약일 | 전용면적 | 거래금액 | 층수 |
|---|---|---|---|
| 2025.03.10 | 83.17㎡ | 68,500만원 | 12층 |
| 2025.02.14 | 83.17㎡ | 70,000만원 | 15층 |
| 2025.01.21 | 83.17㎡ | 62,300만원 | 2층 |
동일 면적대 시세는 평균 약 6억 7천만원 수준으로 형성되어 있으며, 층수에 따라 가격 차이가 있는 것을 확인할 수 있어요. 8층 물건의 경우 중간층으로 약 6억 8천만원 정도의 시세를 예상할 수 있겠네요.
현재 최저 입찰가인 4억 6,620만원은 시세 대비 약 31.5% 저렴한 가격이에요. 이는 상당히 매력적인 투자 포인트라고 볼 수 있죠.
특히 래미안금광은 성남시 내에서도 우수한 학군과 브랜드 인지도로 인해 꾸준한 인기를 유지하고 있는 단지랍니다. 향후에도 안정적인 가치 상승을 기대할 수 있는 물건으로 평가됩니다.
수익률 분석
이 경매 물건의 예상 수익률을 여러 시나리오로 분석해보았어요:
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 최저 입찰가 | 466,200,000원 | 감정가의 70% |
| 예상 시세 | 680,000,000원 | 최근 실거래가 기준 |
| 예상 시세차익 | 213,800,000원 | 최저가 낙찰 가정 |
| 예상 수익률 | 약 45.9% | 시세차익/최저가 |
실제 낙찰가를 최저가의 110%인 512,820,000원으로 가정했을 때:
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 예상 낙찰가 | 512,820,000원 | 최저가의 110% |
| 예상 시세 | 680,000,000원 | 최근 실거래가 기준 |
| 예상 시세차익 | 167,180,000원 | |
| 예상 수익률 | 약 32.6% | 시세차익/낙찰가 |
추가 비용을 고려한 실질 수익률:
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 예상 낙찰가 | 512,820,000원 | |
| 취득세 등 부대비용 | 약 15,384,600원 | 낙찰가의 3% 가정 |
| 총 투자금액 | 528,204,600원 | |
| 예상 시세차익 | 151,795,400원 | 부대비용 고려 |
| 실질 수익률 | 약 28.7% | 시세차익/총투자금액 |
임대 운용 시 예상 수익률:
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 예상 전세가 | 480,000,000원 | 시세의 약 70% |
| 총 투자금액 | 528,204,600원 | 부대비용 포함 |
| 전세보증금 | 480,000,000원 | |
| 실투자금 | 48,204,600원 | 총투자금액-전세금 |
| 연간 임대수익 | 14,400,000원 | 전세금 3% 운용 가정 |
| 임대 수익률 | 약 29.9% | 연간수익/실투자금 |
이처럼 이 물건은 시세 차익을 노리는 단기 투자와 임대 운용을 통한 장기 투자 모두에서 높은 수익률이 기대되는 매력적인 투자 대상이라고 할 수 있어요.
진행상황 및 유의사항
이 물건은 2024년 4월 17일에 접수되어 2024년 4월 19일에 경매 개시 결정이 이루어졌으며, 2025년 3월 24일에 1회 유찰된 상태입니다. 다음 매각기일은 2025년 4월 28일로 예정되어 있네요.
권리분석 결과, 이 물건에는 다음과 같은 권리가 설정되어 있답니다:
- 소유자: 정혜숙 (2015.06.11 등기)
- 근저당권: 한국주택금융공사 (209,000,000원)
- 근저당권: 중소기업은행 (360,000,000원)
- 임의경매: 중소기업은행 청구금액 (325,155,210원)
현재까지 조사된 임차인 내역이 없어 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다. 하지만 실제 점유 상태는 현장 확인이 필요하니 주의하세요.
배당요구종기일은 2024년 6월 24일로, 이미 지난 상태입니다. 이는 새로운 채권자의 배당요구가 제한된다는 의미이지만, 항상 추가 권리관계 발생 가능성에 유의해야 해요.
인근 낙찰 통계를 보면, 최근 3개월간 3건의 매각 사례가 있었으며, 평균 감정가는 6억 8,933만원, 평균 매각가는 6억 3,962만원이었죠. 평균 유찰 수는 1회로, 이 물건과 유사한 경매 진행 패턴을 보이고 있네요.
투자 전략 및 결론
이 래미안금광 아파트는 우수한 학군과 브랜드 인지도를 갖춘 물건으로, 현재 시세보다 약 30% 이상 저렴한 가격에 나온 매력적인 투자 대상입니다. 다음과 같은 투자 전략을 고려해볼 수 있겠네요:
- 단기 투자 전략: 낙찰 후 리모델링을 통해 시세에 맞춰 매각하여 시세차익을 노리는 방법이에요. 예상 수익률은 약 28~30% 정도로 상당히 높은 편이죠.
- 장기 임대 전략: 전세 또는 월세로 임대하여 안정적인 임대 수익을 확보하는 방법입니다. 전세금 활용 시 연간 30% 내외의 높은 임대 수익률을 기대할 수 있어요.
- 실거주 목적: 학세권 아파트를 시세보다 저렴하게 구입하여 실제 거주하는 방법이에요. 교육 환경이 우수한 지역에서 자녀 교육과 함께 자산 가치 상승의 이점을 누릴 수 있답니다.
입찰 전략으로는, 최저가의 110~115% 수준인 5억 1천만원~5억 3천만원 정도의 입찰가를 제시하는 것이 적절할 것으로 판단됩니다. 이 가격대는 여전히 시세보다 20% 이상 저렴한 수준이면서도 낙찰 확률을 높일 수 있는 전략적인 금액이라고 볼 수 있죠.
결론적으로, 이 래미안금광 아파트는 우수한 입지와 브랜드 가치, 그리고 시세 대비 저렴한 가격으로 인해 높은 투자 가치를 지니고 있어요. 특히 교육 환경이 중요한 수요자들에게 매력적인 물건으로, 경매를 통한 자산 확보의 좋은 기회가 될 수 있을 것으로 판단됩니다.
경매 일반 유의사항
경매는 현상 그대로 매각되는 것이 원칙이므로, 반드시 사전에 현장 방문을 통해 물건의 상태를 확인하는 것이 중요해요. 법원 자료와 실제 현황이 다를 수 있으니 주의하세요.
권리분석에 주의해야 합니다. 등기부등본, 현황조사서, 배당요구종기일 등을 꼼꼼히 확인하여 예상치 못한 권리관계로 인한 위험을 사전에 방지해야 하죠.
입찰 보증금은 최저가의 10%인 4,662만원이 필요하며, 입찰 당일 법원에 직접 방문하여 입찰에 참여해야 합니다. 신분증과 도장을 반드시 지참하세요.
낙찰 후 대금 납부는 낙찰일로부터 1개월 이내에 완료해야 하므로, 자금 계획을 사전에 철저히 세워두는 것이 중요합니다.
낙찰 후 명도 절차가 필요할 수 있으며, 이에 따른 시간과 비용이 추가로 발생할 수 있어요. 특히 임차인이 있는 경우 더 복잡한 절차가 필요할 수 있답니다.
경매는 투자 위험이 있으므로, 본인의 자금 상황과 투자 목적에 맞게 신중하게 결정해야 합니다. 필요시 전문가의 도움을 받는 것이 좋겠죠.