황금입지 힐스테이트삼송역 오피스텔 경매! 70% 최저가로 만나는 투자기회
안녕하세요! 오늘은 경기도 고양시에서 나온 특별한 경매 물건을 소개해드릴게요. 의정부지방법원 고양지원에서 진행 중인 힐스테이트삼송역 오피스텔 경매 물건인데요, 감정가의 70%인 4억 5천만원대에 만날 수 있는 좋은 기회랍니다. 현재 1회 유찰 후 4월 30일에 2회차 입찰을 앞두고 있어 투자자들의 관심이 집중되고 있는 물건이니 자세히 살펴볼까요?
물건 기본 정보
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 동송로 70, 103동 28층2806호 |
| 물건종류 | 오피스텔(업무시설) |
| 감정가 | 651,000,000원 |
| 최저가 | 455,700,000원(70%) |
| 면적 | 건물 84.51㎡(25.56평), 대지권 14.96㎡(4.52평) |
| 매각기일 | 2025년 4월 30일 |
| 청구금액 | 534,534,935원 |
| 유찰횟수 | 1회 |
| 입찰보증금 | 45,570,000원(10%) |
물건 특성 및 장점
이번에 소개해드리는 물건은 2019년 6월에 준공된 비교적 신축 오피스텔이에요. 힐스테이트라는 브랜드 가치를 지닌 건물로, 전체 49층 규모의 웅장한 랜드마크 건물 중 28층에 위치하고 있어요.
삼송역과 가까운 역세권 입지를 자랑하며, 도보로 지하철 역과 대형 상권을 이용할 수 있는 편리한 생활환경을 갖추고 있답니다. 특히 지하철 3호선 삼송역이 가까워 서울 접근성이 뛰어난 게 큰 장점이죠.
면적은 84.51㎡(25.56평)로 오피스텔 중에서는 넓은 편에 속하는 크기인데요. 실용적인 공간 구성으로 주거용으로도, 업무용으로도 활용하기 좋은 크기랍니다. 현대적인 인테리어와 각종 편의시설이 갖춰져 있어 입주 후 큰 리모델링 없이도 사용하기 좋아요.
건물 구조는 철근콘크리트구조로 안전성과 내구성이 우수하며, 각종 편의시설과 함께 관리상태도 양호한 편이에요. 28층에 위치하여 개방감 있는 전망을 즐길 수 있는 점도 큰 매력이랍니다.
시세 분석 및 투자가치
최근 실거래가 데이터를 살펴보면 힐스테이트삼송역의 시세가 꽤 안정적인 모습을 보이고 있어요. 해당 단지 내 비슷한 면적의 최근 실거래 사례를 보면 다음과 같답니다:
| 계약일 | 거래금액 | 층수 |
|---|---|---|
| 2025.03.14 | 6억 5,500만원 | 14층 |
| 2025.02.25 | 6억 1,500만원 | 13층 |
| 2025.02.11 | 6억 900만원 | 33층 |
| 2024.12.21 | 6억 3,000만원 | 19층 |
| 2024.12.14 | 6억 2,000만원 | 44층 |
위 데이터를 보면 해당 건물의 평균 시세는 6억 2천만원~6억 5천만원 사이에 형성되어 있는데요. 28층에 위치한 이번 경매 물건은 층수가 높아 조망권이 좋고 채광도 우수하므로 시세 평균 이상의 가치를 가지고 있다고 볼 수 있어요.
현재 최저입찰가는 4억 5,570만원으로 시세 대비 약 1억 5천만원 이상 저렴한 가격이니, 투자 가치가 상당히 높은 물건이라고 할 수 있겠네요.
수익률 분석
이 물건의 투자 수익률을 분석해볼까요? 낙찰가를 최저가인 4억 5,570만원으로 가정하고, 경매 비용과 취득세 등을 포함한 실투자금을 약 4억 8천만원으로 예상해볼게요.
| 항목 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 예상 낙찰가 | 455,700,000원 | 감정가의 70% |
| 취득세 등 비용 | 약 25,000,000원 | 낙찰가의 약 5.5% |
| 총 투자비용 | 약 480,700,000원 | |
| 예상 시장가치 | 620,000,000원 | 보수적 평가 |
| 예상 시세차익 | 약 139,300,000원 | 약 29%의 수익률 |
매입 즉시 약 1억 4천만원 정도의 시세차익이 예상되는데요. 투자금액 대비 약 29%의 높은 수익률을 기대할 수 있어요. 또한 월세 임대 시 예상 임대수익도 계산해보겠습니다.
| 항목 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 예상 월세 | 1,200,000원 | 보증금 5천만원 기준 |
| 관리비 등 지출 | 200,000원 | 소유자 부담분 |
| 순월수익 | 1,000,000원 | |
| 연간 임대수익 | 12,000,000원 | |
| 투자대비 임대수익률 | 약 2.5% | 연간 |
최소 연 2.5% 정도의 임대수익률과 함께 향후 자산가치 상승까지 기대할 수 있어 장기 투자로도 매력적인 물건이라고 할 수 있겠네요.
진행상황 및 유의사항
현재 이 물건은 1회 유찰 후 2회차 경매가 진행 중이에요. 매각기일은 2025년 4월 30일로 약 19일 남았네요. 입찰보증금은 최저가의 10%인 4,557만원이 필요하답니다.
권리 관계를 살펴보면 근저당권과 여러 건의 가압류가 설정되어 있는데요. 주요 내용은 다음과 같아요:
| 권리종류 | 권리자 | 금액 |
|---|---|---|
| 근저당권 | 농협은행(주) | 402,240,000원 |
| 근저당권 | 농협은행(주) | 172,800,000원 |
| 근저당권 | 농협은행(주) | 84,000,000원 |
| 가압류 | 대광산기(주) 외 4개사 | 671,822,250원 |
권리 관계가 복잡한 편이지만, 경매로 인해 이러한 권리는 모두 소멸되므로 낙찰 후에는 깨끗한 상태로 소유권을 취득할 수 있어요. 다만, 현재까지 확인된 임차인은 없는 것으로 보이지만, 실제 점유 여부는 반드시 현장 확인이 필요하답니다.
예상 배당표를 보면 최저가인 4억 5,570만원으로 낙찰될 경우, 경매비용과 농협은행의 근저당권 일부까지만 변제되고 나머지 채권은 변제되지 않을 것으로 예상되네요.
투자 전략 및 결론
이 물건의 경우 다음과 같은 투자 전략을 고려해볼 수 있겠습니다:
- 시세차익 목적의 단기 투자: 낙찰 후 시세에 맞게 재판매하여 1억원 이상의 차익을 노리는 전략이에요. 현재 시세와의 갭이 크기 때문에 충분히 가능한 전략이죠.
- 임대 수익 목적의 장기 투자: 월세 임대를 통해 꾸준한 현금흐름을 확보하면서 장기적인 자산가치 상승을 노리는 전략입니다. 역세권 신축 오피스텔이라 임대 수요가 안정적일 것으로 예상돼요.
- 직접 거주 목적: 실거주 목적으로 구매할 경우에도 시세보다 저렴하게 구입할 수 있어 메리트가 큰 물건이랍니다.
종합적으로 볼 때, 이번 물건은 시세 대비 약 30% 저렴한 가격에 매입할 수 있는 좋은 기회로 보여요. 역세권 입지와 신축 건물의 장점, 우수한 생활 인프라를 고려하면 투자 가치가 높은 물건이라고 할 수 있겠네요.
다만, 입찰 전에 반드시 물건의 현황과 권리관계를 직접 확인하시고, 전문가의 조언을 구하는 것이 좋겠습니다. 특히 실제 점유 상태나 관리비 체납 여부 등을 꼼꼼히 체크하는 것이 중요하답니다.
경매 일반 유의사항
경매 투자를 고려하실 때 꼭 기억해야 할 사항들이 있어요:
- 입찰 전 현장방문은 필수입니다. 서류상 정보와 실제 현황이 다를 수 있으니 반드시 현장을 확인하세요.
- 권리분석을 철저히 해야 합니다. 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획 등 관련 서류를 꼼꼼히 검토하세요.
- 관리비 체납 여부를 확인하세요. 낙찰자는 체납된 관리비를 부담해야 할 수 있습니다.
- 명도(비용과 시간) 문제를 고려하세요. 현 거주자가 있는 경우 퇴거 비용과 시간이 추가로 발생할 수 있습니다.
- 입찰 보증금과 잔금 납부 기한을 확인하세요. 기한 내 납부하지 않으면 보증금을 몰수당할 수 있습니다.
- 취득세와 각종 세금, 수수료 등 추가 비용을 계산해 두세요.
- 경매는 현상 그대로 인수하는 것임을 명심하세요. 하자가 있더라도 매도인(법원)에게 책임을 물을 수 없습니다.
경매는 투자 수익을 얻을 수 있는 좋은 기회이지만, 동시에 충분한 준비와 전문적인 지식이 필요한 투자 방식입니다. 처음 경매에 도전하시는 분이라면 전문가의 도움을 받거나 충분한 공부를 한 후 참여하시는 것이 좋아요. 투자는 항상 원금 손실의 위험이 있으므로 신중하게 결정하시길 바랍니다.