【투자분석】 파주 한빛마을 5단지 캐슬앤칸타빌 아파트 경매 - 초저가 매물로 노려볼 가치 있는 30평대 급매물
파주시 야당동에 위치한 한빛마을 5단지 캐슬앤칸타빌 아파트 경매 물건을 소개해드릴게요. 이 물건은 감정가 대비 70%인 4억 6천만원대에 진행되는 경매로, 투자 수익성이 기대되는 매물이랍니다. 롯데건설이 시공한 우수한 단지로 1회 유찰 후 재매각이 진행 중인데요. 이번 포스팅에서 투자 가치와 주요 정보를 알기 쉽게 정리해보았어요.
목차
- - 물건 기본 정보
- - 물건 특성 및 장점
- - 시세 분석 및 투자가치
- - 수익률 분석
- - 진행상황 및 유의사항
- - 투자 전략 및 결론
- - 경매 일반 유의사항
물건 기본 정보
| 물건 종류 | 아파트 |
| 소재지 | 경기도 파주시 한빛로 70, 519동 19층 1902호 (야당동) |
| 건물면적 | 101.85㎡ (30.81평) |
| 대지권 | 61.68㎡ (18.66평) |
| 감정가 | 662,000,000원 |
| 최저가 | 463,400,000원 (감정가의 70%) |
| 입찰보증금 | 46,340,000원 (최저가의 10%) |
| 매각기일 | 2025년 5월 8일 |
| 사건번호 | 2024타경2483 (의정부지방법원 고양지원) |
| 경매종류 | 부동산 강제경매 |
물건 특성 및 장점
이 매물은 롯데건설과 대원이 시공한 우수한 품질의 아파트인데요. 2012년 7월에 준공된 한빛마을 5단지 캐슬앤칸타빌은 총 22개동, 2,190세대의 대단지 아파트로 파주시에서 인지도가 높은 단지랍니다.
특히 다음과 같은 장점이 돋보이는 매물이에요.
- 탁트인 전망을 자랑하는 19층 고층 호수로 채광과 조망이 뛰어나요
- 30평대 실평수로 3~4인 가족이 생활하기 적합한 면적이죠
- 지역난방 시스템으로 난방비 부담이 적은 편이랍니다
- 단지 내 다양한 부대시설(관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등)을 갖추고 있어요
- 주변에 한빛중학교(279m), 한빛고등학교(378m), 와석초등학교(769m) 등 학군이 형성되어 있답니다
시세 분석 및 투자가치
국토부 실거래가 자료를 살펴보면 최근 해당 단지의 실거래 사례는 다음과 같아요.
| 계약일 | 전용면적 | 거래금액 | 층수 |
| 2025.03.19 | 59.62㎡ | 4억 5,500만원 | 9층 |
| 2025.03.15 | 59.62㎡ | 4억 7,300만원 | 20층 |
| 2025.03.01 | 84.19㎡ | 6억 7,500만원 | 28층 |
| 2025.02.27 | 118.56㎡ | 6억 6,000만원 | 25층 |
| 2025.02.25 | 133.89㎡ | 7억 5,000만원 | 25층 |
위 실거래가를 분석해보면, 해당 매물(101.85㎡)과 비슷한 면적대인 118.56㎡ 물건이 6억 6천만원에 거래되었네요. 층수와 위치를 고려할 때 해당 매물의 시세는 약 6억 5천만원 수준으로 추정된답니다.
따라서 최저가 4억 6,340만원은 시세 대비 약 71% 수준이며, 이는 통상적인 경매 낙찰가보다 낮은 가격이에요. 실제로 인근 낙찰통계를 보면 최근 12개월간 평균 낙찰가율은 감정가의 86.7% 수준임을 고려하면 투자 메리트가 충분한 물건이라고 볼 수 있죠.
수익률 분석
이 물건의 수익률을 여러 측면에서 분석해볼게요.
1. 매입 후 재매각 시 수익률
| 예상 매입가 | 463,400,000원 |
| 취득세 등 부대비용(약 5%) | 23,170,000원 |
| 총 투자금 | 486,570,000원 |
| 추정 시세 | 650,000,000원 |
| 예상 수익금 | 163,430,000원 |
| 수익률 | 약 33.6% |
2. 임대 운용 시 수익률
| 총 투자금 | 486,570,000원 |
| 예상 전세가(시세의 60%) | 390,000,000원 |
| 실제 투자금(총 투자금-전세금) | 96,570,000원 |
| 연간 임대수익(전세금 운용 3% 가정) | 11,700,000원 |
| 실투자금 대비 수익률 | 약 12.1% |
월세로 운영 시, 월 130~150만원대 임대가 가능할 것으로 예상되어 연 15% 이상의 수익률도 기대할 수 있어요.
진행상황 및 유의사항
이 물건은 2025년 4월 2일 첫 경매에서 유찰된 후, 2025년 5월 8일에 감정가의 70%인 4억 6,340만원으로 재매각이 예정되어 있답니다.
주요 진행 경과:
- 2024-03-27: 경매 접수
- 2024-03-28: 경매 개시 결정
- 2024-06-24: 배당요구종기일
- 2025-04-02: 첫 매각기일(유찰)
- 2025-05-08: 다음 매각기일(진행 예정)
주의해야 할 사항으로는 등기부에 가등기가 있다는 점인데요. 선순위 가등기권자와 신청채권자는 동일인(김건남)으로, 낙찰대금 완납 시 가등기를 해제하겠다는 확약서와 인감증명서를 제출했다고 합니다. 따라서 낙찰 후 소유권 이전에는 문제가 없을 것으로 보여요.
또한 임차인 현황을 살펴보면 현재 조사된 임차인 내역이 없어 명도 문제 없이 즉시 입주나 임대가 가능할 것으로 예상됩니다.
투자 전략 및 결론
이 물건은 다음과 같은 이유로 투자 가치가 높다고 판단됩니다.
- 시세 대비 저렴한 가격으로 매입 가능하여 매각차익을 기대할 수 있어요
- 임차인이 없어 즉시 입주 또는 임대가 가능하답니다
- 롯데건설의 우수한 품질과 관리상태가 양호한 대단지라 향후 가치 상승 가능성이 높아요
- 학군이 좋고 주변 환경이 쾌적하여 실거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되죠
- 30평대 중형 평수로 가족 구성원이 많은 실수요자들의 관심이 높을 수 있어요
투자자 입장에서는 최소 3억 9천만원 ~ 최대 4억 6천만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있을 것 같네요. 경매 특성상 입찰자가 많을 경우 낙찰가가 상승할 수 있으므로, 수익률을 감안한 적정 입찰가 전략이 중요하답니다.
실거주 목적이라면 시세보다 1억원 이상 저렴하게 내 집 마련의 기회가 될 수 있으며, 임대사업 목적이라면 전세 또는 월세로 운영하여 안정적인 수익을 기대할 수 있을 거예요.
경매 일반 유의사항
부동산 경매 투자 시 다음 사항에 주의하시는 것이 좋아요.
- 권리분석을 철저히 하세요. 등기부등본, 건축물대장, 토지대장 등 공부를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.
- 반드시 현장 답사를 통해 실제 물건 상태와 주변 환경을 확인하세요.
- 임차인 현황과 보증금 등 권리관계를 정확히 파악하여 명도 문제를 예측해야 합니다.
- 낙찰 후 잔금 납부 시기와 소유권 이전 절차를 미리 파악해두세요.
- 경매는 현상 그대로 매각되므로 하자에 대한 책임이 매수인에게 있다는 점을 명심하세요.
- 예상치 못한 세금, 관리비 등 체납액이 있을 수 있으니 관련 정보를 사전에 확인하는 것이 중요합니다.
※ 경매 투자 유의사항: 부동산 경매는 높은 수익을 기대할 수 있지만 그만큼 리스크도 존재합니다. 충분한 자금 계획과 전문가의 조언을 구하고, 본인이 감당할 수 있는 범위 내에서 투자하시기 바랍니다. 본 게시글은 투자 참고용으로 작성되었으며, 투자의 결과에 대한 책임은 투자자 본인에게 있음을 알려드립니다.