물건 기본 정보
안녕하세요! 오늘은 세종특별자치시 조치원읍에 위치한 매력적인 경매 물건을 소개해드릴게요. 대전지방법원 경매3계에서 진행 중인 2024타경111725 번암주공아파트를 자세히 살펴보겠습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 조치원읍 군청로 23, 105동 4층406호 (주공아파트) |
| 물건종류 | 아파트 |
| 면적 | 건물 39.30㎡(11.89평) / 대지권 42.59㎡(12.88평) |
| 감정가 | 121,000,000원 |
| 최저가 | 59,290,000원(감정가의 49%) |
| 매각일 | 2025년 04월 23일 |
| 유찰횟수 | 2회 |
| 입찰보증금 | 5,929,000원(최저가의 10%) |
물건 특성 및 장점
이 아파트는 번암주공아파트 단지 내에 위치하고 있는데요. 주변 환경이 상당히 좋은 편이랍니다. 세종도원초등학교가 570m 거리에 있어 도보로 등하교가 가능하고, 조치원대동초등학교와 조치원중학교도 1.2km 이내에 위치해 있어요.
4층에 위치한 이 아파트는 채광과 통풍이 좋은 편이고, 전용면적 39.3㎡(약 12평)로 1~2인 가구나 신혼부부, 또는 투자용으로 적합한 크기를 갖추고 있답니다.
번암주공아파트는 1989년에 건축되어 건물의 노후화가 있을 수 있지만, 철근콘크리트 구조로 튼튼하게 지어졌고 공공아파트 특성상 관리가 꾸준히 이루어져 왔을 가능성이 높아요.
또한 세종특별자치시의 행정중심복합도시 개발과 함께 주변 인프라가 지속적으로 개선되고 있는 지역이니 투자 가치가 있다고 할 수 있겠네요!
시세 분석 및 투자가치
이 물건의 진정한 매력은 시세와 최저입찰가 사이의 큰 차이에 있어요. 국토부 실거래가 자료를 살펴볼까요?
| 계약일 | 면적 | 거래금액 | 층 |
|---|---|---|---|
| 2023.10.28 | 39.3㎡ | 13,500만원 | 5층 |
| 2023.10.27 | 39.3㎡ | 13,000만원 | 2층 |
| 2023.09.25 | 39.3㎡ | 10,000만원 | 2층 |
위 자료를 보면 동일한 면적의 인근 아파트가 1억원~1억 3,500만원에 거래되고 있는데요. 현재 이 경매물건의 최저입찰가는 5,929만원으로 시세의 절반에도 미치지 않는 수준입니다. 이는 2회 유찰로 인해 감정가의 49%까지 가격이 하락했기 때문이죠.
인근 낙찰통계를 살펴보면 최근 3개월간 평균 감정가 대비 80.1% 수준에서 낙찰되고 있어요. 이 물건이 그 비율로 낙찰된다면 약 9,700만원 정도가 예상되지만, 현재 최저가는 그보다 훨씬 낮은 상황이랍니다.
수익률 분석
이 물건의 투자 수익률을 간단히 분석해볼게요!
| 구분 | 금액(원) | 비고 |
|---|---|---|
| 최저입찰가 | 59,290,000 | 감정가의 49% |
| 예상 낙찰가 | 65,000,000 | 경쟁 발생 시 |
| 취득세 등 부대비용 | 약 3,000,000 | 취득세, 등기비용 등 |
| 총 투자금액 | 약 68,000,000 | |
| 시세 (보수적 추정) | 110,000,000 | 최근 실거래가 기준 |
| 예상 시세차익 | 약 42,000,000 | 수익률 약 61.8% |
임대수익 측면에서도 살펴볼까요? 이 지역의 비슷한 크기 아파트 전세가는 약 7,000만원, 월세는 보증금 1,000만원에 월 35만원 정도로 예상됩니다. 낙찰가 6,500만원 기준으로 계산했을 때 연간 임대수익률은 약 6.5% 정도로 추산되는데요, 이는 현재 시중 금리보다 높은 수준이랍니다.
진행상황 및 유의사항
이 경매는 현재 2회 유찰 후 3번째 매각기일을 앞두고 있는 상황입니다. 매각기일은 2025년 4월 23일이며, 이제 약 20일 정도 남았어요.
등기부등본상 권리관계를 살펴보면:
- 채권자인 (주)에스비아이저축은행에 의해 임의경매가 신청되었습니다.
- 근저당권이 120,000,000원과 76,800,000원 2건이 설정되어 있어요.
- 현대카드(주)의 가압류(24,030,274원)와 세종세무서장의 압류도 있습니다.
- 채권 총액은 220,830,274원에 이르지만, 낙찰 시 이 권리들은 모두 소멸됩니다.
유의할 점은 임차인 현황이 조사되지 않았다는 점인데요. 반드시 현장 방문을 통해 실제 점유 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 또한 1989년 준공된 건물이므로 리모델링 비용이 추가로 필요할 수 있음을 염두에 두어야 해요.
투자 전략 및 결론
이 물건은 시세 대비 매우 저렴한 가격에 낙찰받을 가능성이 높은 매력적인 투자 대상입니다. 세종시의 지속적인 발전과 함께 부동산 가치 상승을 기대할 수 있는 지역이기도 하죠.
투자 전략으로는 크게 두 가지를 생각해볼 수 있어요:
- 단기 시세차익 실현: 낙찰 후 바로 매도하여 시세차익을 실현하는 전략입니다. 현재 최저가와 시세의 차이가 커서 상당한 이익을 기대할 수 있어요.
- 장기 임대 수익 전략: 낙찰받은 후 임대를 통해 꾸준한 수익을 창출하면서 장기적인 자산가치 상승을 노리는 전략입니다. 세종시의 발전 가능성을 고려할 때 장기 투자로도 매력적이죠.
다만, 경매는 항상 다양한 변수가 존재합니다. 입찰 전 반드시 현장 방문과 권리관계 확인을 철저히 해야 한다는 점을 명심하세요. 특히 노후 아파트이므로 실제 건물 상태와 리모델링 비용도 고려해야 합니다.
경매 일반 유의사항
경매 투자를 고려하시는 분들을 위해 일반적인 유의사항도 함께 안내해드릴게요.
- 입찰 전 현장 방문은 필수입니다. 사진이나 자료만으로는 확인할 수 없는 요소들이 많아요.
- 권리분석을 철저히 해야 합니다. 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획확인원 등을 꼼꼼히 확인하세요.
- 자금 계획을 확실히 세우셔야 합니다. 낙찰 후 7일 이내에 잔금을 납부해야 하며, 미납 시 입찰보증금은 몰수될 수 있어요.
- 명도(퇴거) 문제를 고려해야 합니다. 점유자가 있을 경우 퇴거에 시간과 비용이 추가로 소요될 수 있습니다.
- 세금과 관리비 체납 여부도 확인해야 합니다. 낙찰 후 체납된 관리비 등을 납부해야 할 수 있어요.
경매는 좋은 기회이지만 동시에 리스크도 있는 투자입니다. 충분한 준비와 전문가의 도움을 받아 신중하게 접근하는 것이 중요하답니다.
세종특별자치시 조치원읍 번암주공아파트 경매 물건에 관심 있으신 분들은 남은 기간 동안 충분한 조사와 준비를 하시고, 좋은 결과 얻으시길 바랄게요!