울산 선암동 가람빌딩 경매 - 49% 최저가로 나온 복합 상가주택 투자 기회
물건 기본 정보
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경101676 |
| 소재지 | 울산광역시 남구 두왕로190번길 33 (선암동, 가람빌딩) |
| 감정가 | 4,124,126,700원 |
| 최저가 | 2,020,822,000원 (감정가의 49%) |
| 매각기일 | 2025년 4월 24일(목) |
| 입찰보증금 | 202,082,200원 (최저가의 10%) |
| 토지면적 | 648.00㎡ (196.02평) |
| 건물면적 | 1,232.10㎡ (372.71평) |
| 용도 | 제2종 근린생활시설 및 주택 |
| 층별구성 | 1층: 근린생활시설 382㎡ 2층: 근린생활시설 236.12㎡ 3층: 근린생활시설 236.12㎡ 4층: 다가구주택 234.64㎡ 5층: 다가구주택 143.22㎡ |
| 사용승인일 | 2018년 5월 2일 (신축 건물) |
물건 특성 및 장점
이 물건은 울산광역시 남구 선암동에 위치한 5층 규모의 상가주택 복합건물이에요. 울산해양경찰서 남동측과 삼일여자고등학교 서측 인근에 자리하고 있어 접근성이 좋은 편이랍니다. 2018년에 준공된 비교적 신축 건물로, 철근콘크리트 구조로 튼튼하게 지어져 있어요.
건물은 3면이 도로에 접해 있어 접근성이 우수하고, 남서측으로 폭 약 10m 내외, 북서측으로 폭 약 8m 내외, 남측으로 폭 약 6m 내외의 도로에 각각 접하고 있어요. 주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 형성되어 있어 주거 및 상업 환경이 조화롭게 구성되어 있답니다.
현재 건물은 다음과 같이 운영되고 있어요:
- 1층: 가람마트 (근린생활시설)
- 2층: 금빛화로 (근린생활시설)
- 3층: XENUS PC (근린생활시설)
- 4층: 다가구주택 (5세대)
- 5층: 다가구주택 (1세대)
상가와 주택을 함께 운영할 수 있어 다양한 임대수익 창출이 가능한 점이 이 물건의 큰 장점이라고 할 수 있겠네요. 또한 건폐율 58.95%, 용적률 190.14%로 적절한 밀도로 개발되어 있어 효율적인 공간 활용이 이루어진 물건이랍니다.
시세 분석 및 투자가치
이 건물은 현재 최저가 2,020,822,000원으로, 감정가 4,124,126,700원의 약 49% 수준에 매각이 진행되고 있어요. 2차례 유찰 끝에 3차 입찰을 앞두고 있는 상황인데요. 인근 지역의 실거래가를 살펴보면 투자 가치를 더 명확하게 파악할 수 있을 것 같아요.
| 계약일 | 유형 | 대지면적 | 연면적 | 거래금액 | 건축년도 |
| 2024.08.24 | 다가구 | 262㎡ | 445.46㎡ | 9억 1,000만원 | 2014년 |
| 2023.11.08 | 단독 | 253.5㎡ | 476.09㎡ | 9억 6,000만원 | 1996년 |
위 거래 사례를 보면, 이 경매 물건은 토지면적 648㎡, 건물면적 1,232.10㎡로 인근 거래 사례보다 규모가 크면서 가격은 더 저렴한 수준이에요. 또한 2018년 신축 건물이라는 점을 고려하면 상당한 투자 가치가 있다고 볼 수 있겠네요.
인근 12개월 낙찰 통계를 보면 평균 감정가는 13억 3,675만원, 평균 매각가는 7억 6,283만원으로 평균 56.9%의 낙찰률을 보이고 있어요. 이 물건의 현재 최저가는 감정가의 49%로, 지역 평균 낙찰률보다 더 저렴하게 나온 상황이라고 볼 수 있겠습니다.
수익률 분석
현재 이 건물에는 다수의 임차인이 거주하고 있어 즉시 임대 수익을 얻을 수 있어요. 현재 파악된 임차인 현황은 다음과 같습니다:
| 임차인 | 용도/호수 | 보증금 | 월세 |
| 김OO | 403호 | 1억원 | - |
| 도OO | 406호 | 6천만원 | - |
| 박OO | 2층 전부 | 4천만원 | 160만원 |
| 오OO | 가람마트(1층) | 1천5백만원 | 120만원 |
| 이OO | 402호 | 9천만원 | - |
| 임OO | 3층 | 1천5백만원 | 120만원 |
| 조OO | 405호 | 1억원 | - |
| 최OO | 401호 | 1억원 | - |
| 한OO | 1층 중 21㎡ | 2천만원 | 132만원 |
위 임차인들의 보증금 총액은 약 5억 5천만원이며, 확인된 월세 수입은 총 532만원입니다. 여기에 보증금에 대한 이자 효과까지 고려하면 추가 수익도 기대할 수 있을 거예요.
투자수익률을 계산해보면:
- 연간 임대료 수입: 532만원 × 12개월 = 6,384만원
- 최저가 기준 단순 투자수익률: 6,384만원 ÷ 2,020,822,000원 × 100 = 약 3.16%
- 보증금 운용 이자 효과(연 3% 가정): 5억 5천만원 × 3% = 1,650만원/년
- 이자 효과 포함 총 수익: 6,384만원 + 1,650만원 = 8,034만원/년
- 이자 효과 포함 투자수익률: 8,034만원 ÷ 2,020,822,000원 × 100 = 약 3.98%
약 3~4%의 수익률은 현재 시중 금리와 비교했을 때 적절한 수준이라고 볼 수 있어요. 하지만 향후 임대료 상승 및 건물 가치 상승을 고려하면 장기적인 관점에서 더 높은 수익률을 기대할 수 있을 것 같네요.
진행상황 및 유의사항
이 물건은 2024년 1월 24일에 접수되어 현재까지 2회 유찰된 상태예요. 앞으로의 경매 일정은 다음과 같습니다:
- 2025년 4월 24일: 3차 입찰일 (최저가 2,020,822,000원, 감정가의 49%)
입찰 전 반드시 확인해야 할 유의사항이 몇 가지 있어요:
- 매수인에게 대항할 수 있는 임차권 등기가 있습니다. (을구 13번 임차인 최낙훈 임대차보증금 1억 원, 전입일 2022. 7. 12, 확정일자 2022. 7. 1 / 을구 14번 임차인 이정길 임대차보증금 8,000만 원, 전입일 2019. 3. 28, 확정일자 2020. 1. 30.)
- 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.
- 현재 다수의 임차인이 존재하므로 계약 관계 및 향후 관리에 주의가 필요해요.
- 근저당권(새울산새마을금고, 3,204,000,000원) 및 다수의 가압류, 압류가 설정되어 있어요.
예상 배당표를 보면, 최저가 기준으로 낙찰 시 근저당권자인 새울산새마을금고에 1,602,486,462원이 배당되며, 일부 임차인들의 보증금은 전액 배당되지만 일부는 배당되지 않을 것으로 예상돼요. 배당되지 않는 임차인의 보증금은 매수인이 승계해야 할 가능성이 높습니다.
투자 전략 및 결론
이 물건은 최저가가 감정가의 49% 수준인 2,020,822,000원으로 가격 측면에서 매력적인 투자 기회라고 볼 수 있겠네요. 2018년 신축된 철근콘크리트 구조의 건물이라 향후 유지보수 비용도 적게 들 것으로 예상됩니다.
상가와 주택이 혼합된 복합 용도 건물로 다양한 임대 수익을 확보할 수 있다는 장점이 있어요. 현재 대부분 임차인이 입주해 있어 즉시 수익 창출이 가능하답니다. 다만 임차인 권리 관계를 정확히 파악하고 향후 관리 계획을 세워야 할 필요가 있겠죠.
투자 전략으로는 다음과 같은 방안을 고려해볼 수 있을 것 같아요:
- 단기적으로는 현재 임차인들과의 계약을 유지하면서 안정적인 임대 수익 확보
- 중장기적으로는 임대료 상향 조정을 통한 수익률 개선
- 공실 발생 시 리모델링을 통한 임대 가치 상승 추진
- 주변 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대
종합적으로 볼 때, 울산 남구 선암동에 위치한 이 가람빌딩은 감정가 대비 상당히 저렴한 가격에 매각되고 있어 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 다만 다수의 임차인이 존재하고 일부 임차인의 권리가 매수인에게 인수될 수 있으므로 권리관계를 정확히 파악한 후 입찰에 참여하는 것이 중요할 것 같네요.
경매 일반 유의사항
경매 물건 입찰 시 일반적으로 주의해야 할 사항들이 있는데요, 마지막으로 정리해 드릴게요:
- 서류 검토: 입찰 전 등기부등본, 감정평가서, 현황조사보고서 등 관련 서류를 꼼꼼히 검토하세요.
- 현장 방문: 반드시 현장을 방문하여 실제 상태를 확인하는 것이 중요해요.
- 임차인 현황: 임차인의 보증금, 계약 기간, 대항력 여부 등을 철저히 파악해야 해요.
- 입찰 준비: 입찰 보증금(최저가의 10%)을 미리 준비하고, 낙찰 시 잔금 납부 계획도 세워야 합니다.
- 세금 계산: 취득세, 등록세 등 추가 비용을 미리 계산해두는 것이 좋아요.
- 전문가 상담: 필요시 법무사나 변호사 등 전문가 상담을 받는 것을 권장합니다.
부동산 경매는 일반 매매보다 훨씬 저렴한 가격에 물건을 매입할 수 있는 기회이지만, 그만큼 철저한 사전 조사와 준비가 필요한 투자방식이랍니다. 특히 권리관계가 복잡한 물건의 경우 전문가의 도움을 받는 것이 안전한 투자의 지름길일 거예요.
