[2023타경76739] 고양시 화정동 별빛마을건영10단지 경매 - 최저가 3억 9천만원의 투자 기회 분석

고양시 화정동 별빛마을건영10단지 경매 - 최저가 3억 9천만원의 투자 기회 분석

 

의정부지방법원 고양지원에서 진행되는 별빛마을건영10단지 아파트 경매 물건을 소개해드립니다. 최저가 3억 9천만원에 시작하는 이 물건은 화정동의 우수한 생활 인프라를 갖춘 투자 매물인데요. 감정가 5억 7천만원 대비 약 30%나 저렴한 가격으로 시작해 관심을 끌고 있습니다. 주변 인프라와 교통 여건, 수익성을 꼼꼼히 분석해 투자 결정에 도움이 되는 정보를 정리했으니 참고하시길 바랍니다.

물건 기본 정보

항목	내용
소재지	경기도 고양시 덕양구 화신로 291, 1002동 17층 1701호 (화정동, 별빛마을아파트)
사건번호	2023타경76739
법원	의정부지방법원 고양지원 경매8계
경매종류	부동산임의경매
매각기일	2025년 4월 29일(화) 10:00
감정가	570,000,000원
최저매각가격	399,000,000원 (감정가의 70%)
입찰보증금	39,900,000원 (최저가의 10%)
토지면적	48.88㎡ (약 14.8평)
건물면적	76.86㎡ (약 23.3평)
현재 상태	유찰 1회 후 진행 중

본 경매 물건은 의정부지방법원 고양지원에서 진행 중인 아파트 경매 사건이에요. 2023년 11월 7일에 접수되어 현재 1회 유찰 후 진행 중인 상태입니다. 입찰은 2025년 4월 29일 오전 10시에 기일입찰 방식으로 진행될 예정이니 참고하세요.

물건 특성 및 장점

위치 및 주변 환경

이 아파트는 고양시 덕양구 화정동에 위치하고 있으며, 고양경찰서 북서측 인근에 자리잡고 있어요. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 조성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 특히 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 일상생활에 불편함이 없죠.

상업 및 생활 인프라

LG마트, 세이브죤, 킴스클럽, 뉴코아백화점, 백년프라자 등 다양한 상업시설이 인접해 있어 쇼핑과 일상 생활에 필요한 편의 서비스를 쉽게 이용할 수 있습니다. 생필품 구매부터 쇼핑까지 다양한 상업시설에 접근성이 좋은 환경이에요.

교통 여건

해당 아파트까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 3호선 화정역이 위치하고 있어 대중교통 접근성이 우수합니다. 이는 출퇴근이나 이동 편의성 측면에서 큰 장점으로 작용하죠. 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리한 입지조건을 갖추고 있어요.

교육 환경

주변에는 백양초, 지도초, 화정초, 백양중, 지도중, 화정중, 화정고, 능곡고 등 다수의 교육 시설이 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다. 다양한 학군이 형성되어 있어 교육 측면에서도 만족스러운 환경이라 할 수 있어요.

의료 및 여가 시설

명지대학병원, 능곡병원 등 의료 시설과 토당공원 등 여가 시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다. 건강 관리와 여가 생활을 위한 환경이 조성되어 있어 삶의 질을 높일 수 있는 주거지역이라고 할 수 있겠네요.

아파트 단지 정보

별빛마을건영10단지아파트는 총 13개동, 1,080세대로 구성된 대규모 아파트 단지입니다. 단지 내에는 1,130대의 주차공간이 마련되어 있어 주차 환경이 양호해요. 지역난방 방식을 채택하고 있어 난방 효율성이 높은 편이며, 단지 내 관리가 잘 되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1996년 5월에 사용 승인을 받은 건물로, 약 29년의 시간이 경과하여 일정 수준의 노후화가 진행되었을 것으로 예상됩니다. 그러나 건영건설이 시공한 아파트로, 기본적인 품질은 양호한 편인데요. 리모델링 가능성도 염두에 두고 검토해볼 수 있겠죠.

시세 분석 및 투자가치

주변 시세 비교

계약일	전용면적	거래금액
2025.02.21	76.86㎡	60,000만원
2025.03.07	84.96㎡	53,400만원
2025.02.14	84.96㎡	63,400만원
2025.01.23	84.96㎡	63,800만원
2025.01.18	84.96㎡	63,000만원

최근 실거래가 데이터를 분석해보면, 동일 면적대(76.86㎡)의 경우 약 6억원 수준에서 거래가 이루어지고 있는 것으로 확인됩니다. 현재 최저 매각가격인 3억 9,900만원은 실거래가 대비 약 33% 저렴한 수준이므로, 가격적인 측면에서 경쟁력이 있다고 볼 수 있어요.

평당 가격 분석

최저 입찰가인 3억 9,900만원 기준으로 계산해보면, 3.3㎡당 가격이 약 1,712만원 수준으로, 인근 지역 유사 아파트 대비 합리적인 수준입니다. 화정동 일대 비슷한 면적의 아파트 시세와 비교했을 때 투자 매력도가 높은 편이라고 할 수 있겠네요.

투자 가치 분석

고양시는 서울 외곽 지역 중에서도 꾸준한 발전이 이루어지고 있는 지역으로, 특히 화정동은 상업과 주거가 균형을 이루는 발전된 지역입니다. 향후 고양시의 지속적인 발전 계획에 따라 부동산 가치가 상승할 가능성이 있습니다. 대중교통 접근성이 우수하고 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역이므로 장기적인 관점에서 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

수익률 분석

투자 수익률 예상

항목	금액/비율
최저매각가격	399,000,000원
유사물건 시세	600,000,000원
시세 대비 할인율	약 33.5%
예상 월세 수익	약 150만원 (전세 3억원 기준 연 6% 적용)
연간 임대수익률	약 4.5%
추가 비용	낙찰수수료, 취득세, 명도비용 등 약 3천만원

최저매각가격인 3억 9,900만원에 낙찰받을 경우, 현재 시세(약 6억원) 대비 약 33.5%의 할인율로 구매하는 효과가 있습니다. 여기에 필요한 추가 비용(낙찰수수료, 취득세, 명도비용 등)을 약 3천만원으로 가정했을 때, 총 투자비용은 약 4억 3천만원 정도로 예상됩니다.

이 물건을 전세 3억원, 월세 150만원(연 6% 수준) 기준으로 임대 운영 시 연간 임대수익률은 약 4.5% 수준으로 예상되네요. 이는 현재의 은행 이자율과 비교했을 때 상대적으로 높은 수익률로 볼 수 있습니다.

또한 향후 부동산 가격 상승을 고려하면, 매각 시 추가적인 자본이득을 기대할 수 있을 것으로 판단됩니다. 물론 시장 상황에 따라 변동될 수 있으므로 투자 결정 전 시장 동향을 꼼꼼히 살펴보는 것이 좋겠죠.

진행상황 및 유의사항

경매 진행 상황

본 경매 사건은 2023년 11월 7일에 접수되었으며, 현재 1회 유찰 후 진행 중인 상태입니다. 최초 매각기일은 2025년 3월 25일이었으나 유찰되어, 2차 매각기일이 2025년 4월 29일로 지정되었어요. 감정가 대비 최저가가 100%에서 70%로 하향 조정되어 더욱 매력적인 가격으로 진행되고 있는 상황입니다.

권리관계 분석

현재 채무자 세대가 거주하고 있어, 낙찰 후 명도 절차가 필요할 수 있습니다. 또한 (주)어니스트펀드가 전세권자로 등록되어 있어, 이에 따른 법적 절차도 고려해야 합니다. 전입세대확인서상 채무자 세대 외 등재자는 없는 것으로 확인되어요.

등기부등본상 주요 권리관계는 다음과 같습니다:

권리종류	권리자	채권액	소멸여부
근저당권	(주)한국스탠다드차타드은행	356,400,000원	소멸
근저당권	(주)어니스트펀드	195,000,000원	소멸
전세권	(주)어니스트펀드	5,000,000원	소멸
근저당권	(주)어니스트펀드	78,000,000원	소멸

명도 관련 유의사항

현재 채무자가 실제 거주하고 있는 것으로 확인되므로, 낙찰 후 명도 절차에 따른 시간과 비용이 추가로 발생할 수 있습니다. 경매물건 낙찰 후 명도는 통상 3~6개월 정도의 시간이 소요될 수 있으니 이 점을 고려한 투자 계획을 세우는 것이 좋을 것 같네요.

투자 전략 및 결론

입찰 전략

인근 시세를 고려할 때, 최저매각가격(3억 9,900만원)에서 4억 5천만원 사이가 합리적인 입찰 범위로 보여집니다. 실거래가와의 격차를 고려하면 4억 5천만원까지의 입찰가도 충분히 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

입찰 전에는 반드시 의정부지방법원 고양지원 입찰 절차와 시간을 정확히 확인하는 것이 중요합니다. 입찰은 2025년 4월 29일 오전 10시부터 11시 20분까지 이루어지며, 입찰보증금 3,990만원을 준비해야 한다는 점도 기억하세요.

활용 방안

본 물건은 실거주용으로도, 임대 수익 목적의 투자용으로도 가치가 있습니다. 좋은 입지 조건을 갖추고 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 전세 또는 월세 형태로 운영 시 안정적인 수익을 기대할 수 있을 것으로 보이네요.

약 29년된 건물이므로 간단한 리모델링 후 가치를 높이는 전략도 고려해볼 수 있습니다. 내부 시설 개선을 통해 임대 가치를 높이고, 더 나은 조건으로 임대할 수 있는 가능성이 있어요.

종합 판단

고양시 덕양구 화정동에 위치한 별빛마을10단지 건영아파트 1701호는 우수한 입지 조건과 생활 인프라를 갖춘 주거용 부동산입니다. 감정가 대비 70%의 최저가로 시작하는 점은 투자자에게 매력적인 기회가 될 수 있습니다.

다만, 29년이 경과한 건물인 점, 채무자 세대가 현재 거주 중인 점, 그리고 (주)어니스트펀드의 전세권이 설정되어 있는 점 등의 리스크 요소도 존재합니다. 따라서 투자 결정 전 철저한 실사와 법적 권리관계 확인, 그리고 향후 발생할 수 있는 추가 비용에 대한 면밀한 분석이 필요하겠네요.

경매 일반 유의사항

입찰 전 실사의 중요성: 경매 물건은 반드시 직접 방문하여 실제 상태를 확인하는 것이 중요합니다. 특히 내부 상태, 주변 환경, 접근성 등을 꼼꼼히 체크해야 해요.

권리관계 확인: 등기부등본, 건축물대장, 토지대장 등의 공부를 통해 권리관계를 철저히 확인해야 합니다. 특히 등기되지 않은 임차인이 있는지 여부도 중요한 체크 포인트인데요.

추가 비용 계산: 낙찰 후에는 낙찰대금 외에도 취득세, 등록세, 낙찰수수료, 명도비용 등 추가 비용이 발생할 수 있으므로 이를 감안한 투자 계획을 세워야 합니다.

입찰 준비물: 의정부지방법원 고양지원 경매 참여 시 다음 사항을 준비해야 합니다.

• 입찰보증금: 최저매각가격의 10% (3,990만원)
• 신분증 (주민등록증, 운전면허증 등)
• 인감도장
• 대리인이 입찰할 경우: 인감증명서가 첨부된 위임장, 대리인 신분증 등

입찰 방법: 고양지원 법원은 입찰 시간이 오전 10시부터 11시 20분까지이며, 개찰은 11시 30분경에 진행됩니다. 입찰서 작성 시 물건번호, 사건번호 등을 정확히 기재해야 하며, 입찰금액은 숫자와 한글로 모두 기재해야 하니 참고하세요.

경매는 누구나 참여할 수 있지만, 충분한 사전 조사와 리스크 분석 없이 진행할 경우 예상치 못한 손실을 입을 수 있습니다. 가능하면 경매 전문가의 조언을 구하거나, 충분한 공부 후에 참여하는 것이 바람직합니다. 특히 처음 경매에 참여하는 경우라면 더욱 신중한 접근이 필요하겠죠.

투자나 실거주 목적으로 본 경매에 참여를 검토하시는 분들은 반드시 전문가의 조언을 구하고, 충분한 사전 조사와 현장 확인을 통해 투자 결정을 내리시기 바랍니다. 특히 경매 특성상 숨겨진 위험 요소가 있을 수 있으므로, 가능한 모든 정보를 수집하고 분석하여 합리적인 투자 결정을 내리는 것이 중요해요.