고양시 일산동구 현대밀라트 오피스텔 경매 - 백석역 초역세권 투자 분석
물건 기본 정보
안녕하세요! 오늘은 경기도 고양시 일산동구에 위치한 매력적인 오피스텔 경매 물건을 소개해드릴게요. 이 물건은 백석역 인근에 위치한 현대밀라트 오피스텔로 현재 법원 경매로 나온 물건인데요.
사건번호는 2023타경71543이며, 의정부지방법원 고양지원 경매11계에서 진행 중인 부동산 임의경매 물건이에요. 5월 7일에 입찰 예정이니 관심 있으신 분들은 참고하세요.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 경의로 33, 비동 10층 1004호 (백석동, 현대밀라트) |
| 감정가 | 401,000,000원 |
| 최저가 | 280,700,000원 (감정가의 70%) |
| 입찰보증금 | 28,070,000원 (최저가의 10%) |
| 매각기일 | 2025년 5월 7일 |
| 진행상태 | 1회 유찰 (2025년 4월 1일) |
물건 특성 및 장점
이 오피스텔은 넓은 공간과 우수한 입지 조건이 돋보이는 물건이에요. 건물면적은 103.34㎡(31.26평)로 일반적인 오피스텔보다 넉넉한 공간을 자랑하죠.
건물은 철근콘크리트조로 견고하게 지어졌으며, 2003년 9월에 사용승인을 받은 지하 3층, 지상 15층 규모의 업무시설이에요. 현재 주거용 오피스텔로 이용 중인 상태랍니다.
이 건물의 가장 큰 장점은 교통의 편리함인데요. 백석역(일산선)이 가까워 교통 접근성이 매우 뛰어나고, 인근에 버스정류장도 위치해 있어 대중교통 이용이 매우 수월해요. 차량 출입도 자유롭기 때문에 자가용 이용자에게도 편리한 환경이죠.
주변은 상가, 오피스텔, 관공서 등이 혼재된 지역으로 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어요. 백신초등학교, 백석중학교, 백신고등학교 등이 인근에 위치해 있어 교육환경도 좋은 편이랍니다
또한 외벽은 화강석 및 일부 몰탈위 페인팅 마감이 되어있고, 하이 샷시 이중창을 갖추고 있어 단열 성능도 우수한 편이에요. 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등 현대적인 설비도 잘 갖춰져 있답니다.
시세 분석 및 투자가치
이 오피스텔의 투자 가치를 판단하기 위해 인근 실거래가를 살펴봤는데요. 흥미로운 결과가 나왔어요.
최근 실거래가를 보면 같은 면적대(103.34㎡)의 현대밀라트 오피스텔이 2024년 9월에 4억 7천만원에 거래된 기록이 있어요. 이는 현재 최저입찰가인 2억 8천만원보다 약 1억 9천만원 높은 금액이죠!
다른 사례를 보면, 2025년 2월에는 105.05㎡ 면적의 물건이 3억원에 거래되었고, 2024년 12월에는 131.42㎡ 면적의 물건이 5억 3,500만원에 거래된 기록도 있어요. 10층과 13층의 131.34㎡~131.42㎡ 물건들도 4억 7천만원에서 5억 1,500만원 사이에 거래되었답니다.
이러한 실거래가를 고려했을 때, 현재 제시된 최저입찰가는 시세 대비 상당히 저렴한 수준으로 볼 수 있어요. 시세 대비 약 40% 할인된 가격에 낙찰받을 수 있는 기회인 셈이죠.
백석동 지역은 일산의 주요 상권 중 하나로, 꾸준한 수요가 있는 지역이에요. 특히 이 물건은 역세권에 위치하고 있어 임대수요도 안정적일 것으로 예상됩니다.
수익률 분석
이 오피스텔을 투자 목적으로 구입할 경우 예상되는 수익률을 분석해볼게요.
현재 최저입찰가는 2억 8,070만원인데요. 만약 이 가격에 낙찰받는다고 가정하고, 부대비용(취득세, 법무사 비용 등)을 약 5% 정도로 계산하면 총 투자금액은 약 2억 9,500만원 정도가 될 거예요.
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 매입가(예상) | 280,700,000원 | 최저입찰가 |
| 부대비용 | 약 14,000,000원 | 매입가의 약 5% |
| 총 투자금액 | 약 295,000,000원 |
임대 수익 분석:
일산 백석동 현대밀라트 오피스텔의 임대료는 보증금 5천만원에 월세 약 100~120만원 선에서 형성되어 있을 것으로 추정됩니다. 연간 임대수익은 약 1,200만원~1,440만원 정도로 예상됩니다.
이를 바탕으로 연간 임대수익률을 계산하면:
연간 임대수익률 = 연간 임대수익 ÷ 총 투자금액 × 100% = 1,200만원 ÷ 2억 9,500만원 × 100% = 약 4.07%
매각 차익 분석:
현재 같은 면적의 실거래가가 4억 7천만원 수준인 점을 고려할 때, 낙찰 후 시세에 맞춰 매각할 경우 약 1억 7,500만원의 차익이 발생할 수 있어요.
매각 차익률 = 매각 차익 ÷ 총 투자금액 × 100% = 1억 7,500만원 ÷ 2억 9,500만원 × 100% = 약 59.3%
이처럼 임대 수익률도 괜찮은 편이고, 시세 차익을 노린 단기 투자로도 높은 수익률을 기대할 수 있는 매력적인 물건이라고 할 수 있어요.
진행상황 및 유의사항
이 물건은 2023년 8월 4일에 경매가 접수되어 2025년 4월 1일에 1회 유찰된 상태예요. 다음 매각기일은 2025년 5월 7일로 예정되어 있습니다.
현재 최저가는 감정가 4억 1백만원의 70%인 2억 8,070만원으로 책정되어 있어요. 입찰보증금은 최저가의 10%인 2,807만원이 필요합니다.
이 물건의 경매는 중소기업은행이 채권자인 임의경매 건으로, 청구금액은 1억 9,657만 6,441원이에요. 근저당 설정액은 2억 2,800만원으로 확인됩니다.
유의사항으로는 현재 등기부상 근저당권과 압류가 설정되어 있지만, 이는 매각으로 소멸되는 권리이므로 낙찰자는 이에 대한 부담은 없습니다. 다만, 명확한 사항은 반드시 법원에 비치된 매각물건명세서 및 관련 서류를 직접 확인하는 것이 좋아요.
현재까지 조사된 임차인 내역은 없는 것으로 확인되며, 2024년 2월 7일이 배당요구 종기일이었습니다.
또한 인근 낙찰 통계를 보면, 최근 3개월간 유사 물건 3건의 평균 낙찰가는 약 3억 1,590만원, 평균 유찰 횟수는 2회로 나타났어요. 이를 감안할 때 이번 입찰에서도 경쟁이 있을 수 있으니 적절한 입찰 전략을 세우는 것이 중요할 것 같네요.
투자 전략 및 결론
지금까지 고양시 일산동구 백석동 현대밀라트 오피스텔 경매 물건에 대해 살펴봤는데요, 이 물건의 투자 전략을 정리해볼게요.
먼저, 이 물건은 시세보다 상당히 저렴한 가격에 매입할 수 있는 기회라고 볼 수 있어요. 실거래가를 기준으로 약 40% 이상 할인된 가격에 낙찰받을 가능성이 있죠.
투자 전략은 크게 두 가지로 생각해볼 수 있어요.
1. 단기 시세차익형 투자: 낙찰받은 후 리모델링을 통해 상품성을 높인 뒤 시세에 맞춰 매각하는 전략이에요. 현재 시세와 최저입찰가의 차이를 고려할 때, 50% 이상의 수익률도 기대해볼 수 있어요.
2. 장기 임대수익형 투자: 백석역 역세권이라는 좋은 입지를 활용해 장기 임대 수익을 목표로 하는 전략이에요. 연 4% 이상의 임대수익률과 함께 향후 자산가치 상승도 기대할 수 있습니다.
다만, 2003년 준공된 건물이니 리모델링 비용이 추가로 필요할 수 있어요. 내부 시설 상태를 사전에 확인하고, 필요한 리모델링 비용을 미리 계산해두는 것이 중요합니다.
결론적으로, 이 물건은 백석역 초역세권에 위치한 넓은 평수의 오피스텔로 시세 대비 저렴한 가격에 입찰할 수 있는 좋은 기회라고 생각돼요. 투자 목적이든 실거주 목적이든 관심 있게 살펴볼 만한 매력적인 물건이라고 할 수 있겠네요.
경매 일반 유의사항
1. 사전 조사의 중요성: 경매는 현 상태 그대로 매입하는 것이므로 사전에 현장답사와 관련 서류를 꼼꼼히 확인해야 해요. 특히 등기부등본, 감정평가서, 물건명세서 등을 반드시 검토하세요.
2. 명도 문제 확인: 임차인이 있는 경우 명도(퇴거) 문제가 발생할 수 있으니, 현재 점유 상태를 정확히 파악해야 합니다.
3. 숨겨진 비용 계산: 낙찰가 외에도 취득세, 채권매입비, 법무사 비용 등 부대비용이 발생하므로 이를 감안한 자금 계획이 필요해요.
4. 입찰 전략 수립: 경쟁 입찰자가 있을 수 있으므로, 적절한 입찰가액 전략을 세우는 것이 중요합니다.
5. 전문가 조언: 경매는 복잡한 법적 절차가 수반되므로, 가능하다면 경매 전문가의 조언을 구하는 것이 좋아요.
경매 투자는 높은 수익률을 기대할 수 있지만, 그만큼 리스크도 따르는 투자 방식입니다. 충분한 사전 조사와 신중한 판단이 무엇보다 중요하니 철저한 준비 후 참여하시기 바랍니다.