안산 동명벽산블루밍 아파트 경매 시세보다 30% 저렴한 17층 투자 기회 분석
안산시 단원구 선부동에 위치한 동명벽산블루밍아파트 17층 물건이 경매로 나왔는데요. 5억대 시세 대비 약 30% 저렴한 가격으로 진행 중이니 투자 가치가 높은 편이에요. 1회 유찰 후 감정가의 70%인 3억 8천만원대로 다음 경매가 진행될 예정이죠. 선부역 인근에 위치한 우수한 입지 조건과 깔끔한 권리관계를 갖추고 있어서 주목할 만한 물건이라고 할 수 있겠습니다.
물건 기본 정보
| 사건번호 | 2023타경64757 (안산지원 경매1계) |
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 선부광장북로 36, 108동 17층 1702호 |
| 물건종류 | 아파트 (동명벽산블루밍아파트) |
| 면적 | 전용 84.94㎡ (25.69평), 대지권 43.45㎡ (13.14평) |
| 감정가/최저가 | 554,000,000원 / 387,800,000원 (감정가의 70%) |
| 매각기일 | 2025년 5월 15일 (목) |
| 입찰보증금 | 38,780,000원 (최저가의 10%) |
| 진행상태 | 1회 유찰 후 진행 중 |
물건 특성 및 장점
2010년 12월에 사용승인을 받은 비교적 최근 건축된 아파트인데요. 총 12개 동, 766세대의 대단지 아파트단지로 쾌적한 주거환경을 자랑해요. 해당 물건은 108동 17층에 위치한 고층 세대로 조망권이 우수하고 일조량도 풍부할 것으로 예상됩니다.
위치적으로는 서해선 선부역 북측 인근에 자리하고 있어 교통 접근성이 뛰어나죠. 특히 주변으로 선부초등학교(223m), 원일중학교(387m), 안산강서고등학교(632m)가 도보 거리에 있어 교육 여건도 우수합니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있어 생활 편의성이 높아요.
난방방식은 개별난방이며, 전체적인 단지 관리 상태가 양호한 편입니다. 또한 단지 내 주차대수는 861대로 세대당 1.12대 정도의 주차공간을 확보하고 있어 주차 문제에서도 비교적 자유로운 편이겠네요.
시세 분석 및 투자가치
국토부 실거래가 자료를 살펴보면, 2025년 3월 8일 기준 동일 면적(84.94㎡) 9층이 5억 5,500만원에 거래되었습니다. 현재 경매 최저가는 3억 8,780만원으로 최근 실거래가 대비 약 30% 저렴한 가격에 낙찰받을 기회가 있는 거죠.
같은 단지 내 다른 면적대 아파트들의 최근 거래 사례를 보면:
| 계약일 | 전용면적 | 층수 | 거래금액 |
| 2025.03.08 | 84.94㎡ | 9층 | 55,500만원 |
| 2025.03.07 | 59.98㎡ | 17층 | 47,000만원 |
| 2025.02.28 | 59.98㎡ | 8층 | 44,000만원 |
또한 해당 물건은 17층 고층에 위치하여 9층보다 조망권이 더 우수하므로, 실제 시세는 5억 6천만원 이상으로 추정됩니다. 인근 낙찰통계에 따르면 최근 1년간 평균 유찰 횟수는 1.2회, 평균 낙찰가율은 감정가의 약 90% 수준이네요. 이를 고려하면 본 물건의 예상 낙찰가는 4억 5천만원 내외가 될 수 있을 거예요.
수익률 분석
1. 단기 매각 투자의 경우
| 항목 | 금액 |
| 예상 낙찰가 | 450,000,000원 |
| 취득세 등 제반 비용 (약 5%) | 22,500,000원 |
| 총 투자비용 | 472,500,000원 |
| 예상 매각가 | 560,000,000원 |
| 매각 비용 (약 2%) | 11,200,000원 |
| 순이익 | 76,300,000원 |
| 투자수익률 | 약 16.1% |
2. 전세 운용 투자의 경우
| 항목 | 금액/비율 |
| 총 투자비용 | 472,500,000원 |
| 예상 전세보증금 | 380,000,000원 |
| 실투자금 | 92,500,000원 |
| 연간 전세금 이자수익 (4% 기준) | 15,200,000원 |
| 연간 관리비 및 제세공과금 | -2,400,000원 |
| 순 연간수익 | 12,800,000원 |
| 연 투자수익률 | 약 13.8% |
3. 월세 운용 투자의 경우
| 항목 | 금액/비율 |
| 총 투자비용 | 472,500,000원 |
| 월세보증금 | 100,000,000원 |
| 월세 | 1,300,000원 |
| 연간 월세 수입 | 15,600,000원 |
| 연간 관리비 및 제세공과금 | -2,400,000원 |
| 순 연간수익 | 13,200,000원 |
| 실투자금 (총비용-보증금) | 372,500,000원 |
| 연 투자수익률 | 약 3.5% |
위 분석에 따르면, 단기 매각 투자가 16.1%로 가장 높은 수익률을 보이고 있네요. 전세 운용도 13.8%로 준수한 수익률을 기대할 수 있어요. 장기적으로는 안산시 부동산 가치 상승에 따른 자본 이득까지 고려하면 투자 매력도가 더욱 높아질 수 있겠습니다.
진행상황 및 유의사항
본 경매 물건은 2023년 11월 15일 접수되어 2025년 4월 3일 1회 유찰된 상태이며, 다음 매각기일은 2025년 5월 15일로 예정되어 있습니다. 감정가 5억 5,400만원의 70%인 3억 8,780만원부터 입찰이 가능하죠.
등기부상 권리관계를 살펴보면:
| 권리 | 권리자 | 금액 |
| 소유권 | 유OO | 2018.01.25 취득 |
| 근저당권 | 삼성생명보험(주) | 237,600,000원 |
| 근저당권 | 비엔케이캐피탈(주) | 290,400,000원 |
| 임의경매 | 비엔케이캐피탈(주) | 청구금액: 249,543,158원 |
조사된 임차인 내역은 없어 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다. 다만, 현황조사 시 폐문부재로 소유자나 점유자를 만나지 못했다는 점을 유의해야 해요. 실제 내부 상태나 점유 상황은 직접 확인이 필요할 수 있죠.
2024년 6월 26일에 채무자 겸 소유자가 매각기일연기신청서를 제출한 내역이 있는데요. 이로 인해 최초 예정된 경매일이 변경되었을 가능성이 있으니 참고하시기 바랍니다.
투자 전략 및 결론
본 경매 물건은 시세 대비 약 30% 할인된 가격으로 낙찰받을 수 있는 기회를 제공하고 있어요. 특히 선부역 인근의 우수한 입지, 양호한 교육 환경, 그리고 대단지 아파트의 장점을 모두 갖추고 있어 투자 가치가 높다고 할 수 있겠습니다.
투자 전략적 측면에서는 다음과 같은 옵션을 고려해볼 수 있겠네요:
- 단기 매각 전략: 낙찰 후 리모델링을 통해 시세 대비 높은 가격에 매각하는 전략입니다. 약 16%의 투자수익률을 기대할 수 있어요.
- 전세 운용 전략: 높은 전세보증금을 활용해 실투자금을 줄이고 연 13.8%의 안정적인 수익을 기대하는 전략입니다.
- 장기 보유 전략: 안산시의 부동산 가치 상승을 기대하며 장기 보유하는 전략으로, 월세 수입과 함께 자산 가치 상승의 이중 효과를 노릴 수 있죠.
동명벽산블루밍아파트는 2010년 준공된 비교적 신축 아파트로 관리상태가 양호하며, 특히 17층의 높은 층수로 조망권이 우수합니다. 또한 선부역 인근의 역세권 프리미엄도 가지고 있어 향후 매각이나 임대에도 유리할 것으로 보여요.
다만, 내부 상태를 직접 확인하지 못했다는 점과 실제 점유 여부를 파악하지 못한 점은 투자 전 반드시 체크해야 할 사항이니 유의하시기 바랍니다.
경매 일반 유의사항
1. 사전 조사 철저히 하기
경매 입찰 전에는 반드시 현장을 방문하여 물건의 실제 상태를 확인해야 합니다. 또한 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획확인원 등의 공부를 철저히 검토하고, 전입세대열람을 통해 실제 거주자 현황을 파악하는 것이 중요해요.
2. 숨겨진 비용 고려하기
낙찰 후에는 취득세, 등록세, 법무사 비용 등 약 5~7%의 추가 비용이 발생합니다. 또한 명도비용, 리모델링 비용 등도 예상해야 하죠. 특히 체납된 관리비나 제세공과금이 있을 경우 이를 인수해야 할 수도 있으니 사전에 관련 내용을 확인하는 것이 중요해요.
3. 명도 문제 대비하기
경매로 취득한 부동산에 세입자가 있을 경우 명도 문제가 발생할 수 있습니다. 대항력이 있는 임차인의 경우 보증금을 돌려줘야 퇴거가 가능하니, 이에 대한 자금 계획도 미리 세워두는 것이 좋아요.
4. 전문가의 조언 구하기
경매는 복잡한 법적 절차와 권리관계가 얽혀있어 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다. 경매 전문 법무사나 컨설턴트의 조언을 통해 리스크를 최소화할 수 있죠.
5. 입찰 전략 세우기
경매는 1원이라도 높게 써낸 사람이 낙찰됩니다. 따라서 치밀한 입찰가 전략이 필요하죠. 너무 낮게 쓰면 낙찰 가능성이 낮아지고, 너무 높게 쓰면 수익성이 떨어질 수 있으니 균형 잡힌 전략이 중요해요.
※ 경매 투자 유의사항
경매는 높은 수익을 기대할 수 있지만 그만큼 위험요소도 존재합니다. 반드시 충분한 사전조사와 자금 계획을 세우고 접근하세요. 특히 권리분석과 현장조사는 필수적이며, 예상치 못한 상황에 대비한 여유 자금도 확보해두는 것이 중요합니다. 경매는 투자의 한 방법일 뿐, 무리한 투자는 오히려 큰 위험을 초래할 수 있음을 명심하세요.