[투자 찬스] 광명시 이편한세상센트레빌 37평 아파트 경매! 감정가 대비 70% 가격으로 나온 알짜 매물
경기도 광명시 하안동에 위치한 이편한세상센트레빌 아파트가 현재 법원경매로 나와 있어요. 이 매물은 감정가 10억 6천만원의 물건이 최저가 7억 4천만원(감정가의 70%)으로 진행 중이라 상당히 매력적인 투자 기회가 될 수 있겠네요. 오늘은 이 경매 물건의 세부 정보와 투자 가치, 주의사항까지 꼼꼼하게 분석해드리겠습니다. 경매 초보자도 이해하기 쉽게 정리했으니 투자를 고려 중이신 분들에게 도움이 되길 바랍니다.
물건 기본 정보
| 사건번호 | 2023타경1213 |
| 소재지 | 경기도 광명시 오리로 801, 206동 25층2501호 (하안동, 이편한세상센트레빌아파트) |
| 감정가 | 1,062,000,000원 |
| 최저입찰가 | 743,400,000원 (감정가의 70%) |
| 입찰보증금 | 74,340,000원 (최저가의 10%) |
| 매각기일 | 2025년 5월 28일(수) 10:30 |
| 유찰횟수 | 1회 |
| 면적 | 토지 62.70㎡(18.97평), 건물 123.64㎡(37.40평) |
| 입찰법원 | 수원지방법원 안산지원 |
| 경매종류 | 부동산임의경매 |
물건 특성 및 장점
이편한세상센트레빌 아파트는 광명시 하안동에 위치한 2010년 대림산업과 동부건설에서 시공한 대단지 아파트예요. 총 27개동, 2,815세대의 대규모 단지로 쾌적한 주거환경을 자랑하죠. 이번 경매 물건은 206동 25층에 위치하여 전망과 채광이 우수할 것으로 예상되네요.
주변 환경으로는 하안북중학교 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위에는 아파트단지, 근린생활시설, 학교와 공원 등이 혼재되어 있어 생활 인프라가 잘 갖추어진 편이랍니다. 특히 안현초등학교가 135m 거리에 있어 자녀를 둔 가정에게 교육환경이 매우 좋은 장점이 있어요.
아파트 내부는 4개의 방과 2개의 욕실을 갖추고 있으며, 개별난방 방식으로 운영되고 있습니다. 대지권은 62.697㎡(18.97평), 전용면적은 123.639㎡(37.40평)의 실용적인 공간을 제공하고 있죠. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 마련되어 있어 입주민들의 삶의 질을 높여줄 거예요.
시세 분석 및 투자가치
인근 지역의 실거래가 정보를 살펴보면, 이편한세상센트레빌 아파트의 시세를 가늠해볼 수 있습니다. 최근 거래 사례를 보면, 2025년 3월 기준으로 84.981㎡(약 25.7평) 기준 9억 2,500만원~9억 5,000만원에 거래되고 있으며, 59.982㎡(약 18.1평) 기준으로는 8억 2,000만원~8억 6,300만원에 거래가 이루어지고 있어요.
현재 이 경매 물건은 123.639㎡(37.40평)로 더 넓은 면적이지만, 최저입찰가가 7억 4,340만원으로 주변 시세 대비 상당히 저렴한 수준입니다. 인근 유사물건 낙찰통계를 보면 최근 3개월간 평균 낙찰가율이 88.66%로, 이를 적용하면 이 물건의 예상 낙찰가는 약 9억 4,000만원 정도로 추정할 수 있지만, 현재 최저가는 그보다 훨씬 낮은 수준이네요.
또한 비슷한 단지 내 45평형 물건이 2025년 4월 24일에 감정가 12억 8,900만원, KB부동산 평균가 11억 1,500만원으로 경매가 예정되어 있어, 이번 37평형 물건의 투자 가치가 상당히 높다고 볼 수 있겠네요.
투자 포인트
- 감정가 대비 70% 수준의 최저가로 시세보다 저렴하게 매입 가능
- 대단지 아파트로 향후 가격 상승 가능성이 높음
- 교육환경이 우수하여 실수요자와 임차인 모두에게 선호도가 높음
- 37평형 대형 평수로 희소가치가 있는 물건
수익률 분석
이 아파트를 투자 목적으로 구입할 경우 예상되는 수익률을 분석해보겠습니다. 현재 최저입찰가 7억 4,340만원에 낙찰받았다고 가정할 때의 예상 수익률이에요.
| 구분 | 매매 시 | 전세 운용 시 | 월세 운용 시 |
|---|---|---|---|
| 예상 투자금액 | 743,400,000원 | 743,400,000원 | 743,400,000원 |
| 예상 시장가치 | 1,050,000,000원 | 1,050,000,000원 | 1,050,000,000원 |
| 예상 임대수익 | - | 전세 7억원 | 보증금 2억원 월세 180만원 |
| 연간 예상 수익률 | 41.2% (매매차익) |
4.5% (전세보증금 이자) |
5.8% (월세수익률) |
매매차익을 노리는 경우, 예상 시장가치(약 10억 5천만원)와 투자금액(약 7억 4천만원)의 차액이 약 3억원으로, 41.2%의 높은 수익률을 기대할 수 있어요. 전세 운용 시에는 연 4.5%, 월세 운용 시에는 연 5.8%의 안정적인 임대수익률을 예상할 수 있겠네요.
하지만 실제 수익률은 추가 비용(명도비용, 리모델링 비용, 취득세 등)과 관리비, 세금 등을 고려하면 다소 낮아질 수 있으니 참고하시기 바랍니다. 그래도 시세 대비 저렴한 가격에 매입할 수 있는 좋은 기회인 것은 분명해요.
진행상황 및 유의사항
현재 이 경매 물건은 1회 유찰된 상태로, 2025년 5월 28일에 2차 입찰이 예정되어 있습니다. 최저입찰가는 감정가의 70%인 7억 4,340만원으로 책정되어 있어요. 경매에 참여하기 위해서는 최저가의 10%인 7,434만원의 입찰보증금을 준비해야 하고요.
이 물건은 후순위 채권자가 담보권 실행에 의해 경매를 신청한 부동산임의경매 사건이에요. 등기부등본상 몇 가지 권리관계가 있으나, 경매 매각으로 모두 소멸되는 권리입니다. 말소기준은 2020년 9월 16일자 근저당권으로 설정되어 있죠.
주의사항
- 체납관리비 확인 필요 - 아파트 낙찰자는 체납관리비 중 공용부분에 한하여 인수해야 함
- 점유 상태 확인 필요 - 법원 물건자료에는 임차인 내역이 없지만, 실제 점유 여부 확인 필요
- 현장 방문 권장 - 실제 물건 상태 및 주변 환경 확인 필요
- 추가 비용 고려 - 낙찰 후 발생할 수 있는 명도비용, 리모델링 비용, 취득세 등 계산 필요
특히 체납관리비는 주의가 필요한데요, 아파트 경매 낙찰자는 체납관리비 중 공용부분에 한하여 인수하게 되지만, 실제로는 원활한 인도를 위해 전액을 부담하는 경우가 많습니다. 그러니 입찰 전에 반드시 체납관리비를 확인하시는 것이 좋겠죠.
투자 전략 및 결론
이 경매 물건은 시세보다 저렴한 가격에 매입할 수 있는 좋은 기회입니다. 인근 지역 낙찰통계를 보면 평균 낙찰가율이 88.66~89.15% 정도인데, 현재 최저가는 감정가의 70%로 설정되어 있어 투자 메리트가 있어요.
투자 전략으로는 크게 세 가지를 고려해볼 수 있습니다:
- 단기 매매차익 실현: 낙찰 후 리모델링을 통해 가치를 높인 뒤 시세에 맞춰 매도하는 전략입니다. 예상 수익률이 가장 높지만, 시장 상황에 따른 리스크도 존재해요.
- 전세 임대 운용: 전세 보증금으로 자금을 조달하고, 그 자금을 다른 투자에 활용하는 전략입니다. 안정적이지만 수익률은 상대적으로 낮을 수 있어요.
- 월세 임대 운용: 보증금과 월세를 통해 안정적인 현금 흐름을 확보하는 전략입니다. 공실 리스크가 있지만, 꾸준한 수익을 기대할 수 있죠.
어떤 전략을 선택하든, 철저한 사전 조사와 물건 상태 확인이 필수적입니다. 또한 경매 입찰 전에 법원에 비치된 현황조사서와 감정평가서를 꼼꼼히 검토하고, 가능하다면 전문가의 조언을 구하는 것이 좋겠네요.
종합적으로 볼 때, 이 경매 물건은 투자 가치가 높은 매물이라고 판단됩니다. 다만, 경매는 항상 리스크가 따르므로 충분한 사전 준비와 계획이 있어야 성공적인 투자가 될 수 있을 거예요.
경매 일반 유의사항
경매에 참여하실 때 일반적으로 알아두셔야 할 주의사항들을 정리해드릴게요.
- 입찰서류 준비: 입찰서, 주민등록등본, 신분증, 도장, 입찰보증금 등을 철저히 준비해야 합니다. 서류 미비나 기재 오류가 있으면 입찰이 무효가 될 수 있어요.
- 입찰보증금 준비: 최저가의 10%에 해당하는 금액을 보증금으로 준비해야 하며, 법원에서 지정한 방식(주로 보증서나 자기앞수표)으로 납부해야 합니다.
- 명도 문제: 낙찰 후 실제 소유권을 행사하기 위해서는 현 점유자의 퇴거(명도)가 필요할 수 있습니다. 이에 따른 시간과 비용을 고려해야 해요.
- 권리분석: 등기부등본, 현황조사서 등을 통해 해당 물건의 권리관계를 철저히 분석해야 합니다. 말소되지 않는 권리가 있는지 확인이 필요하죠.
- 체납세금 및 관리비: 낙찰자는 체납된 재산세, 관리비 등을 부담해야 할 수 있으므로 사전에 확인이 필요합니다.
- 매각허가결정 이후 절차: 낙찰 후에도 매각허가결정, 대금납부, 소유권이전등기 등의 절차가 남아있으니 이를 숙지하고 계획적으로 진행해야 해요.
경매는 일반 부동산 거래와 달리 복잡한 절차와 법적 지식이 필요하기 때문에, 처음 참여하시는 분들은 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다. 또한 실제 물건 상태와 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요하니, 가능하다면 현장 방문을 꼭 해보세요.
