동탄 대원칸타빌포레지움 아파트 경매! 84㎡ 특급 매물 수익률 분석
안녕하세요, 오늘은 수원지방법원에서 진행 중인 동탄 대원칸타빌포레지움 아파트 경매 물건을 소개해드리려고 해요. 감정가 대비 70%의 가격으로 나온 이 매물은 현재 시세를 고려할 때 투자 가치가 높은 물건이랍니다. 자세한 내용을 함께 살펴보도록 할게요.
물건 기본 정보
| 경매 사건번호 | 수원지방법원 경매15계 2024타경60871 |
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄순환대로22길 14, 1222동 4층401호 |
| 아파트명 | 동탄대원칸타빌포레지움 |
| 감정가 | 638,000,000원 |
| 최저입찰가 | 446,600,000원 (감정가의 70%) |
| 토지면적 | 62.95㎡ (19.04평) |
| 건물면적 | 84.79㎡ (25.65평) |
| 매각기일 | 2025년 5월 12일 (D-36) |
| 유찰횟수 | 1회 |
| 입찰보증금 | 44,660,000원 (최저가의 10%) |
이 물건은 현재 1회 유찰 후 감정가의 70%인 4억 4,660만원에 진행 중인 매물이에요. 동탄 지역 내 위치한 대원칸타빌포레지움 아파트로 4층에 위치하고 있죠.
물건 특성 및 장점
동탄대원칸타빌포레지움은 2015년 8월에 준공된 비교적 신축 아파트로, 철근콘크리트 구조의 튼튼한 건물이랍니다. 제3종일반주거지역에 위치하고 있으며, 교통 여건도 좋은 편인데요.
- 위치적 장점: 차량 진출입이 용이하고 노선버스 정류장이 인접해 있어 교통이 편리해요.
- 건물 특성: 지구단위계획구역 내에 위치하여 체계적인 도시 계획 혜택을 받는 지역이에요.
- 주거 환경: 25평형대의 실용적인 평면으로 가족 주거에 적합한 구조를 갖추고 있어요.
- 단지 규모: 대규모 단지로 공동주택의 편의시설을 충분히 갖추고 있답니다.
특히 동탄 지역은 신도시로 개발되어 주변 인프라가 잘 갖추어져 있고, 교육 환경도 우수한 편이라 거주 만족도가 높은 지역이에요.
시세 분석 및 투자가치
최근 동탄대원칸타빌포레지움의 실거래가를 살펴보면 투자 가치를 더 명확하게 확인할 수 있어요.
| 계약일 | 전용면적(㎡) | 거래금액(만원) | 층 |
|---|---|---|---|
| 2025.03.12 | 84.705 | 63,000 | 6 |
| 2025.03.01 | 84.705 | 66,000 | 7 |
| 2025.03.01 | 84.208 | 65,000 | 14 |
위 실거래가를 보면 동일한 면적대의 아파트가 6억 3천만원에서 6억 6천만원 선에서 거래되고 있는데요. 이번 경매 최저가는 4억 4,660만원으로, 시세 대비 약 1억 8천만원 이상 저렴하게 매입할 수 있는 기회랍니다.
또한 인근 낙찰 통계를 보면 최근 1년간 평균 감정가의 약 89% 수준에서 낙찰되고 있어요. 이 물건이 유사한 비율로 낙찰된다면 약 5억 7천만원 정도가 예상되지만, 최저가에 낙찰될 경우 시세 대비 약 30% 할인된 가격에 매입 가능한 셈이죠.
수익률 분석
이 물건을 투자 목적으로 매입했을 때 예상되는 수익률을 분석해볼게요.
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 매입가(예상) | 446,600,000원 | 최저가 기준 |
| 취득세 등 | 약 13,400,000원 | 매입가의 약 3% |
| 총 투자금액 | 약 460,000,000원 | |
| 예상 월세수익 | 약 1,500,000원 | 보증금 1억원 기준 |
| 연간 임대수익 | 18,000,000원 | |
| 임대수익률 | 약 3.9% | 연간임대수익÷총투자금액 |
| 시세차익 | 약 180,000,000원 | 시세(6.3억) - 총투자금액(4.6억) |
| 투자회수기간 | 약 25.6년 | 임대수익만 고려 시 |
최저가에 낙찰받을 경우 임대 수익률은 약 3.9%로 예상돼요. 현재 은행 금리가 3% 중반대임을 고려하면 안정적인 수익률이라고 볼 수 있답니다. 게다가 약 1억 8천만원의 시세차익을 기대할 수 있어, 투자 가치가 높은 물건이라고 할 수 있죠.
진행상황 및 유의사항
이 물건의 경매 진행 경과와 권리 관계를 살펴보겠습니다.
- 경매진행상황: 2024년 3월 14일에 경매가 접수되어 1차 매각기일(2025년 4월 4일)에서 유찰되었으며, 2차 매각기일은 2025년 5월 12일로 예정되어 있어요.
- 배당요구종기일: 2024년 6월 3일 (이미 지남)
- 권리관계 유의사항: 이 물건에는 여러 권리가 설정되어 있어요.
- 농협은행(주) 근저당권: 327,600,000원
- 흥국화재해상보험(주) 근저당권: 117,000,000원
- (주)애큐온저축은행 근저당권: 264,000,000원
- 경기신용보증재단 가압류: 38,529,806원
- 국(동화성세무서장) 압류
- 임차인 현황: 조사된 임차내역은 없어요. 이는 명도 문제가 적을 가능성이 높다는 의미가 될 수 있죠.
주의할 점은 채권액 합계가 747,129,806원으로, 최저가보다 높다는 점이에요. 하지만 경매 낙찰을 통해 이 모든 채권은 소멸되므로, 낙찰받은 후에는 깨끗한 소유권을 확보할 수 있답니다. 다만 세금 체납이 있는 것으로 보이므로 낙찰 후 미납세금에 대한 확인이 필요할 수 있어요.
투자 전략 및 결론
이 물건에 대한 투자 전략을 살펴보겠습니다.
- 입찰가 전략: 최저가인 4억 4,660만원보다 약간 높게 입찰하는 것이 유리해요. 예를 들어 4억 5,000만원~4억 8,000만원 범위에서 입찰하면 경쟁자를 이길 확률이 높아질 수 있죠.
- 자금 계획: 입찰보증금 4,466만원과 함께, 낙찰 시 잔금 마련 계획을 미리 세워두는 것이 중요해요. 약 4억 1천만원의 잔금과 취득세 등 약 1,300만원이 필요하답니다.
- 투자 방식: 임대 수익과 시세차익을 모두 노릴 수 있는 중장기 투자가 적합해 보여요. 연 3.9%의 임대수익률과 약 39%의 시세차익 가능성이 있어 투자 메리트가 크답니다.
종합적으로 볼 때, 이 물건은 시세보다 저렴한 가격에 매입 가능하고, 안정적인 임대수익을 기대할 수 있으며, 상당한 시세차익의 가능성도 있어 투자 가치가 높은 매물이라고 할 수 있어요. 특히 동탄 지역은 교통과 인프라가 잘 갖춰진 곳으로, 향후 발전 가능성도 높은 지역이므로 장기적인 관점에서 더욱 매력적인 투자처가 될 수 있답니다.
경매 일반 유의사항
- 입찰 전 현장 방문은 필수예요. 직접 현장을 확인하고 주변 환경과 상태를 점검하는 것이 중요하답니다.
- 권리분석을 철저히 해야 해요. 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획 등 공부를 꼼꼼히 확인하고, 필요시 전문가의 도움을 받는 것이 좋아요.
- 자금 계획을 확실히 세워야 해요. 낙찰 후 14일 이내에 잔금을 납부해야 하므로, 미리 자금 계획을 세우는 것이 중요하죠.
- 명도 문제를 고려해야 해요. 임차인이 있을 경우 보증금 반환 및 퇴거 문제가 발생할 수 있으니 주의가 필요합니다.
- 세금 체납 여부를 확인해야 해요. 체납된 세금이 있을 경우 매수인이 부담해야 할 수 있어요.
- 경매 물건은 현상 그대로 매입하는 것이므로, 하자가 있더라도 책임을 물을 수 없다는 점을 유념해야 해요.
- 입찰 마감 시간을 엄수해야 해요. 늦게 도착한 입찰서는 무효 처리된답니다.
경매 투자는 높은 수익을 기대할 수 있지만, 그만큼 위험 요소도 있습니다. 충분한 사전 조사와 전문가의 조언을 통해 신중하게 결정하시고, 자신의 투자 역량 내에서 진행하는 것이 중요해요. 특히 권리관계 분석과 현장 확인은 반드시 직접 하시거나 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다.