물건 기본 정보
안녕하세요! 오늘은 수원지방법원에서 진행 중인 매력적인 아파트 경매 물건을 소개해드릴게요. 경기도 용인시 수지구 신봉동에 위치한 신봉마을 엘지자이 1차 아파트 120동 2층 202호에 대한 정보인데요. 이 물건은 2차 입찰이 2025년 4월 9일로 예정되어 있는 좋은 투자 기회랍니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2024타경54883 |
| 물건 종류 | 아파트 |
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 신봉2로 26, 120동 2층202호 |
| 감정가 | 630,000,000원 |
| 최저입찰가 | 441,000,000원 (감정가의 70%) |
| 입찰보증금 | 44,100,000원 (최저가의 10%) |
| 면적 | 대지권 64.60㎡(19.54평), 건물 101.73㎡(30.77평) |
| 매각기일 | 2025년 4월 9일 (수) |
물건 특성 및 장점
이 아파트는 2004년 2월에 준공된 LG건설의 우수한 시공 품질을 자랑하는 주택인데요. 전체 24개동, 총 1,990세대의 대규모 단지로 형성되어 있어 쾌적한 주거환경을 제공합니다. 20층 건물 중 2층에 위치하고 있어 계단 이용도 편리하죠.
내부는 방 3개, 욕실 2개의 실용적인 구조로 이루어져 있으며, 드레스룸, 거실, 주방겸 식당, 발코니 등을 갖추고 있어요. 특히 남서향 배치로 일조량이 풍부하고 통풍이 잘되는 장점이 있습니다.
주변 환경을 살펴보면, 신일초등학교가 인접해 있고, 부근에는 대규모 아파트 단지, 상가, 근린생활시설, 학교 등이 잘 형성되어 있어요. 교통 편의성도 좋은 편이며, 차량 출입이 용이하고 노선버스 정류장도 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.
특히 난방은 지역난방 방식을 채택하고 있어 겨울철 난방비 부담이 적고 안정적인 온도 유지가 가능하답니다.
시세 분석 및 투자가치
이 물건의 가장 큰 매력은 시세 대비 저렴한 입찰가에 있어요. 국토부 실거래가 정보를 살펴보면, 동일 단지 내 같은 평형대 아파트의 최근 거래가는 다음과 같습니다:
| 계약일 | 전용면적 | 층수 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2025.03.15 | 101.732㎡ | 13층 | 67,500만원 |
| 2025.03.15 | 101.732㎡ | 6층 | 68,500만원 |
또한 KB 부동산 시세 정보에 따르면 평균 시세는 약 7억 원 수준이라고 하네요. 이러한 시세를 고려했을 때, 최저입찰가 4억 4,100만 원은 시장가보다 약 2억 3천만 원 정도 저렴한 셈이랍니다.
용인시 수지구는 교육 환경이 우수하고 생활 인프라가 잘 갖춰진 지속적인 인기 주거지역으로, 부동산 가치의 안정성이 높은 지역이에요. 특히 이 단지는 브랜드 아파트로 가치 하락 위험이 적고 환금성이 좋다는 큰 장점이 있습니다.
수익률 분석
이 물건의 투자 수익률을 다양한 관점에서 분석해볼게요.
| 구분 | 금액/비율 |
|---|---|
| 최저낙찰가 | 441,000,000원 |
| 시장 추정가치 | 675,000,000원 ~ 700,000,000원 |
| 추정 시세차익 | 234,000,000원 ~ 259,000,000원 |
| 추정 시세차익률 | 약 53% ~ 59% |
| 추정 월세 수익(전세 5억원 기준) | 월 125만원 (전세보증금의 연 3% 적용) |
| 연간 임대수익률 | 약 3.4% (취득세 등 부대비용 포함) |
낙찰 후 즉시 매각하는 경우와 임대 후 보유하는 경우의 두 가지 전략을 고려할 수 있는데요. 즉시 매각 시 50% 이상의 높은 시세차익을 기대할 수 있으며, 임대 후 보유하는 경우에도 3% 이상의 안정적인 임대수익과 함께 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있어요.
추가로 취득세 감면 혜택도 있어 실질적인 투자 수익률은 더 높아질 수 있답니다. 경매로 취득하는 부동산은 일반 매매 대비 취득세가 감면되는 경우가 많기 때문이죠.
진행상황 및 유의사항
현재 이 물건은 1회 유찰 후 2차 입찰이 2025년 4월 9일로 예정되어 있어요. 최초 감정가 6억 3천만 원에서 70%인 4억 4,100만 원으로 최저가가 하락했습니다.
권리 관계를 살펴보면, 한국스탠다드차타드은행의 근저당권(274,000,000원), 행복드림금융대부(주)의 근저당권(273,000,000원), 농협은행의 가압류(37,942,161원) 등이 설정되어 있으나, 이 모든 권리는 낙찰 시 소멸됩니다.
다만, 현재 소유자가 실제 거주 중인 것으로 추정되며, 전입세대 확인서에 따르면 소유자가 전입되어 있고 관리비 체납 내역이 있는 것으로 확인되었습니다. 이는 낙찰 후 명도(점유자 퇴거) 절차가 필요할 수 있음을 의미하므로 이에 대한 비용과 시간을 감안해야 해요.
또한, 경매 진행 과정에서 변동사항이 발생할 수 있으니 입찰 전 반드시 최신 정보를 확인하는 것이 중요합니다. 특히 권리관계나 점유상태에 대한 정확한 파악이 필요하죠.
투자 전략 및 결론
이 물건은 시세 대비 저렴한 가격과 우수한 입지 조건, 양호한 단지 환경을 갖추고 있어 투자 가치가 높은 매물이라고 판단됩니다. 특히 용인시 수지구는 교육 환경이 뛰어나고 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 거주 및 임대 모두에 유리한 지역이에요.
투자 전략으로는 다음과 같은 방안을 고려해볼 수 있습니다:
- 단기 차익 실현: 낙찰 후 리모델링을 통해 가치를 높인 뒤 시세에 맞춰 매각하는 전략이 있겠네요.
- 장기 임대 운용: 전세 또는 월세로 임대하여 안정적인 수익을 창출하며 장기적인 가치 상승을 기대하는 전략도 좋을 것 같아요.
- 직접 거주: 실거주 목적이라면 시세보다 훨씬 저렴하게 좋은 아파트를 구입할 수 있는 좋은 기회인데요.
다만, 현 소유자의 점유 상태와 관리비 체납 문제 등을 고려하여 명도 비용과 시간을 충분히 감안한 투자 계획을 세우는 것이 중요합니다. 또한 경매 특성상 현장 확인이 제한적일 수 있으므로, 가능하다면 단지 내 다른 동일 평형 매물을 방문하여 참고하는 것도 좋은 방법이죠.
종합적으로 볼 때, 이 매물은 시세 대비 큰 폭의 할인율과 우수한 입지적 특성을 고려했을 때 높은 투자 가치를 가진 매력적인 물건이라고 할 수 있습니다.
경매 일반 유의사항
경매는 기본적으로 현 상태 그대로 인수하는 것이므로, 입찰 전 반드시 다음 사항을 확인하세요:
- 입찰 전 현장 방문: 가능한 한 직접 현장을 확인하고, 주변 환경을 파악하는 것이 중요해요.
- 권리관계 확인: 등기부등본, 건축물대장 등 공적장부를 철저히 확인하여 숨겨진 권리관계가 없는지 살펴봐야 합니다.
- 점유관계 파악: 현재 점유자가 있는 경우, 퇴거 협상 또는 법적 명도 절차에 따른 시간과 비용을 고려해야 해요.
- 체납 관리비 확인: 아파트의 경우 체납된 관리비가 있다면 낙찰자가 부담해야 할 수 있으니 반드시 확인하세요.
- 투자금 준비: 낙찰 후 대금납부, 취득세, 명도비용 등 추가 비용에 대한 자금 계획을 미리 세워야 합니다.
- 법원 정보 확인: 입찰 직전까지 해당 물건의 정보가 변경될 수 있으므로, 입찰 전 법원 게시판이나 공식 사이트를 통해 최신 정보를 확인하는 것이 좋아요.
경매 투자는 높은 수익을 기대할 수 있지만, 그만큼 위험요소도 있습니다. 충분한 사전조사와 전문가의 조언을 구한 후 신중하게 투자 결정을 내리시길 권장드립니다. 특히 처음 경매에 참여하시는 분들은 반드시 경매 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 안전하죠.