물건 기본 정보
안녕하세요, 오늘은 서울서부지방법원에서 진행 중인 북아현동 두산아파트 경매물건을 소개해드릴게요. 이 물건은 서울특별시 서대문구 이화여대8길 62, 101동 5층509호에 위치한 아파트로, 사건번호는 2024타경58370이에요.
기본적인 물건 정보를 살펴보면, 감정가는 8억 3천만원에 최저입찰가는 6억 6,400만원(감정가의 80%)으로 책정되어 있어요. 현재 1회 유찰된 상태이며, 다음 매각기일은 2025년 4월 15일로 입찰일까지 10일 남았죠.
면적은 건물 59.96㎡(약 18.14평), 대지권 21.15㎡(약 6.40평)으로 실용적인 투룸 구조를 갖추고 있어요. 경매 종류는 부동산임의경매이며, 채권자는 주식회사 에스비아이저축은행, 청구금액은 4억 1,160만원 정도네요.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 물건종류 | 아파트 |
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 이화여대8길 62, 101동 5층509호 |
| 감정가/최저가 | 8억 3천만원 / 6억 6,400만원(80%) |
| 면적 | 건물 59.96㎡(18.14평), 대지권 21.15㎡(6.40평) |
| 입찰보증금 | 6,640만원(최저가의 10%) |
| 매각기일 | 2025년 4월 15일 |
물건 특성 및 장점
이 아파트는 1999년 3월에 준공된 두산건설의 단지형 아파트로, 총 6개동 956세대로 구성된 중규모 아파트 단지에요. 북아현시민아파트재건축주택조합에서 시행한 이 아파트는 개별난방 방식을 채택하고 있죠.
위치적으로는 지하철 2호선 이대역과 5호선 애오개역 사이에 위치하고 있어 교통이 매우 편리해요. 주변에는 북성초등학교와 다양한 생활 편의시설이 갖춰져 있어 주거환경도 양호한 편이랍니다.
단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 있어 생활의 편리함을 더해주고 있어요. 특히 CCTV가 122대 설치되어 있어 보안면에서도 안심할 수 있는 환경이죠.
시세 분석 및 투자가치
이 물건의 투자가치를 살펴보기 위해 주변 실거래가를 확인해보면, 2025년 3월 기준으로 동일 면적(59.96㎡) 아파트의 실거래가는 8,750만원에서 9,275만원 사이에 형성되어 있어요. 이는 최저입찰가인 6억 6,400만원과 비교했을 때 약 2,000만원에서 2,600만원 정도 높은 수준이네요.
현재 경매 진행 상황은 1회 유찰 후 감정가의 80%인 6억 6,400만원에 매각이 진행 중이므로, 시세 대비 약 7~12% 정도 저렴한 가격에 낙찰받을 수 있는 기회가 있어요. 다만, 최근 부동산 시장의 변동성을 고려하면 신중한 접근이 필요할 것 같네요.
수익률 분석
이 물건의 수익률을 분석해볼게요. 현재 최저입찰가 6억 6,400만원에 낙찰받아 전월세로 운영할 경우를 가정해보겠습니다.
북아현동 두산아파트 같은 유형의 전월세 시세를 보면, 전세가는 약 5억원~5억 5천만원 선에 형성되어 있어요. 월세의 경우 보증금 1억원에 월 140만원~150만원 정도로 책정될 수 있겠죠.
| 구분 | 금액 | 수익률 |
|---|---|---|
| 전세 운영 | 전세금 5억 2천만원 | 연 5.2% (전세금 투자 기준) |
| 월세 운영 | 보증금 1억원 + 월세 145만원 | 연 3.1% (순수익 기준) |
| 매매차익 | 시세 9억원 기준 | 약 35.5% |
여기서 주의할 점은 관리비와 제세공과금, 수리비 등의 추가 비용이 발생할 수 있으니 실질적인 수익률은 조금 더 낮아질 수 있어요. 또한 낙찰 후 인도명령 등의 절차가 필요할 수 있으므로 추가 비용도 고려해야 하겠네요.
진행상황 및 유의사항
이 물건은 현재 1회 유찰된 상태로, 다음 매각기일은 2025년 4월 15일이에요. 등기부등본 상 여러 건의 근저당권이 설정되어 있으나, 경매 낙찰로 모두 소멸되는 권리들이죠.
주요 권리관계를 살펴보면, 교보생명보험(주)의 근저당권 1억 1,050만원과 6,350만원, 6,240만원, 그리고 (주)에스비아이저축은행의 근저당권 4억 800만원과 1억 9,200만원이 설정되어 있어요. 임차인 현황은 조사된 바가 없어 명도 문제의 위험이 적을 수 있어 긍정적인 요소네요.
다만, 낙찰 후 권리관계 정리 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으니 입찰 전 법원에 비치된 현황조사서와 감정평가서를 꼼꼼히 확인하는 것이 좋겠습니다.
투자 전략 및 결론
이 물건의 경우, 서울 내 역세권 아파트로 입지조건이 좋고 실거래가 대비 저렴한 가격에 낙찰받을 수 있는 기회가 있어요. 또한 조사된 임차인 내역이 없어 명도 문제의 부담이 적을 수 있다는 점도 투자 매력도를 높이는 요소죠.
투자 전략으로는 다음과 같은 방법을 고려해볼 수 있을 것 같아요:
- 장기 임대 운영: 안정적인 임대수익을 기대할 수 있어요
- 리모델링 후 가치 상승: 준공 후 26년이 경과한 아파트로, 내부 리모델링을 통해 가치를 높일 수 있겠죠
- 단기 시세차익: 경매 특성상 시세보다 저렴하게 매입 후 단기간 내에 매각하는 전략도 가능해요
종합적으로 볼 때, 서울 중심부 역세권 아파트를 시세보다 저렴하게 매입할 수 있는 좋은 기회라고 판단되네요. 다만, 부동산 시장의 변동성과 경매 특유의 리스크를 충분히 고려한 투자 결정이 필요할 것 같아요.
경매 일반 유의사항
경매 투자 시 일반적으로 주의해야 할 사항들에 대해 안내해드릴게요:
- 권리분석의 중요성: 반드시 전문가의 도움을 받아 등기부등본, 현황조사서 등을 꼼꼼히 확인해야 해요
- 유치권 등 특수권리: 경매 진행 중에도 새로운 유치권이 등장할 수 있으니 주의가 필요하죠
- 명도 문제: 낙찰 후 점유자가 있을 경우 명도 절차에 시간과 비용이 추가로 발생할 수 있어요
- 입찰 자금 준비: 낙찰 후 잔금 납부 기한(보통 1~2개월)이 정해져 있으므로 자금 계획을 미리 세워야 합니다
- 추가 비용 고려: 취득세, 등록세, 법무사 비용, 명도비용 등 부대비용을 사전에 계산해두는 것이 좋아요
경매는 일반 부동산 거래에 비해 저렴한 가격에 물건을 취득할 수 있는 장점이 있지만, 그만큼 위험 요소도 많은 투자 방식이에요. 충분한 사전조사와 전문가의 도움을 받아 신중하게 접근하시길 권해드립니다.
부동산 경매 투자는 높은 수익을 기대할 수 있지만, 그만큼 리스크도 크다는 점을 항상 명심하세요. 충분한 공부와 준비 없이 섣불리 뛰어들었다가는 예상치 못한 문제로 큰 손실을 볼 수도 있으니 항상 신중하게 접근하는 것이 중요해요.