안양 미륭아파트 경매 물건 상세 분석
물건 기본 정보
안녕하세요, 오늘은 경기도 안양시에 위치한 미륭아파트 경매 물건을 살펴보려고 해요. 이 물건은 수원지방법원 안양지원 경매3계에서 진행 중인 임의경매 사건이랍니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2024타경1843 |
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 관악대로 164, 6동 9층910호 (비산동,미륭아파트) |
| 감정가 | 429,000,000원 |
| 최저가 | 343,200,000원 (감정가의 80%) |
| 면적 | 토지 33.61㎡(10.17평), 건물 82.68㎡(25.01평) |
| 매각기일 | 2025년 4월 1일(화) |
| 입찰보증금 | 34,320,000원 (최저가의 10%) |
이 물건은 현재 1회 유찰된 상태로, 오늘 최저가 3억 4천 3백만원에 2차 입찰이 진행 중인 아파트예요. 채무와 소유자는 이OO님이고, 채권자는 농협은행이네요.
물건 특성 및 장점
이 미륭아파트는 1979년 9월에 준공된 철근콘크리트 구조의 주택이에요. 총 6개동, 576세대로 구성된 중규모 단지인데요. 샘모루초등학교 남동측 인근에 자리하고 있어서 교육 환경이 좋은 편이죠.
주변 환경을 살펴보면 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 등이 어우러진 주거 밀집 지역이랍니다. 노선버스 정류장이 근처에 있어 대중교통 이용도 편리한 편이에요. 차량 진입과 주정차도 가능해서 자가용 이용자에게도 부담 없는 환경이랍니다.
가장 주목할 만한 점은 이 아파트가 '미륭아파트지구 재건축정비구역'으로 지정되어 있다는 사실인데요. 도시계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 설정되어 있어 향후 재건축 가능성이 높은 물건이라고 할 수 있겠어요.
시세 분석 및 투자가치
최근 실거래 내역을 살펴봤더니 흥미로운 점을 발견했어요!
| 계약일 | 면적 | 거래금액 | 층 |
|---|---|---|---|
| 2024.12.12 | 82.68㎡ | 39,800만원 | 11층 |
| 2024.12.17 | 87.83㎡ | 36,000만원 | 1층 |
| 2024.12.24 | 102.78㎡ | 41,325만원 | 8층 |
| 2024.11.28 | 104.63㎡ | 44,000만원 | 12층 |
| 2024.10.27 | 104.63㎡ | 43,500만원 | 9층 |
주목할 점은 2024년 12월 12일에 거래된 동일 면적(82.68㎡) 아파트가 3억 9,800만원에 거래되었다는 사실이에요. 현재 경매 최저가는 3억 4,320만원으로, 실거래가 대비 약 5,480만원 낮은 가격이죠! 이는 약 13.8% 할인된 금액으로 볼 수 있어요.
비슷한 층수(9층 vs 11층)를 비교해도 상당한 메리트가 있는 가격이네요. 이 아파트가 재건축 예정 단지라는 점까지 고려하면 투자 가치가 상당히 높다고 볼 수 있겠어요.
수익률 분석
이 물건의 잠재적 수익률을 여러 관점에서 분석해볼게요.
| 분석 항목 | 예상 수치 | 비고 |
|---|---|---|
| 시세 차익 | 약 5,480만원 | 최근 실거래가 기준 |
| 투자 수익률 | 약 13.8% | 즉시 매각 시 |
| 월세 수익률(추정) | 연 4~5% | 보증금 2천만원, 월세 80~90만원 가정 |
| 재건축 프리미엄 | 추가 20~30% 상승 가능 | 재건축 진행 속도에 따라 변동 |
단기적으로는 시세 차익을 노리는 투자가 가능하고, 중장기적으로는 재건축 프리미엄까지 기대할 수 있는 투자 물건이에요. 현 시세 대비 할인된 가격으로 매입 후, 임대 수익을 얻으면서 재건축 진행을 기다리는 전략이 가능하죠.
진행상황 및 유의사항
이 경매 물건은 다음과 같은 진행 상황을 보이고 있어요:
- 경매접수일: 2024년 8월 23일
- 경매개시결정일: 2024년 8월 26일
- 배당요구종기일: 2024년 11월 6일
- 1차 매각기일(100%): 2025년 2월 25일 - 유찰
- 2차 매각기일(80%): 2025년 4월 1일 - 오늘 진행 중
등기부 현황을 살펴보면 여러 건의 근저당권이 설정되어 있는데요:
- 농협은행(주): 147,120,000원 (말소 기준)
- 농협은행(주): 46,800,000원
- 농협은행(주): 54,000,000원
- 농협은행(주): 117,600,000원
- 김성대 외 1명: 270,000,000원
- 안양시 압류 (2024-05-20)
다행히 현재까지 조사된 임차인은 없는 것으로 확인되었어요. 이는 낙찰 후 명도 문제가 발생할 가능성이 낮다는 의미로, 투자자에게 유리한 조건이라고 할 수 있겠네요.
유의할 점은 건축년도가 1979년으로 약 45년이 경과한 노후 건물이라는 점이에요. 재건축이 확정되었다고는 하나, 정확한 시기와 조건은 추가 조사가 필요할 것 같네요.
투자 전략 및 결론
이 미륭아파트 경매 물건은 다음과 같은 투자 전략을 고려해볼 수 있겠어요:
- 단기 시세차익형 투자: 현재 최저가(3억 4,320만원)에 낙찰받아 시세(3억 9,800만원)에 빠르게 매각하는 전략이에요. 이 경우 약 5,480만원(13.8%)의 수익을 기대할 수 있어요.
- 임대 수익형 투자: 낙찰 후 전/월세로 임대하여 월 수익을 창출하는 전략이에요. 보증금 2천만원, 월세 80~90만원 정도로 임대할 경우 연 4~5% 수준의 임대 수익률을 기대할 수 있겠네요.
- 재건축 프리미엄형 장기 투자: 미륭아파트가 재건축 정비구역으로 지정되어 있다는 점을 활용한 중장기 투자예요. 재건축이 본격화되면 20~30%의 추가 프리미엄을 기대할 수 있을 거예요.
결론적으로 이 물건은 시세보다 저렴한 가격, 임차인이 없는 깨끗한 권리관계, 그리고 재건축 가능성까지 갖춘 매력적인 투자 대상이라고 볼 수 있어요. 다만, 건물의 노후도와 관련해 실거주 목적이라면 세심한 현장 확인이 필요할 것 같네요.
경매 일반 유의사항
경매 투자 시 꼭 명심해야 할 사항들이 있어요:
- 권리분석은 필수: 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획확인서 등 관련 서류를 꼼꼼히 확인해야 해요.
- 현장 답사 반드시 진행: 물건의 상태, 주변 환경, 교통 여건 등을 직접 확인하는 과정이 중요해요.
- 임차인 확인은 필수: 대항력 있는 임차인이 있는 경우 명도 문제가 발생할 수 있으니 주의해야 해요.
- 입찰 전 자금 계획 수립: 낙찰 후 납부해야 할 잔금과 각종 세금, 비용을 미리 계산해두세요.
- 세금 및 관리비 체납 확인: 낙찰 후 인수해야 할 체납 관리비나 세금이 있는지 확인하는 것이 중요해요.
- 법적 조언 구하기: 복잡한 권리관계나 법적 문제가 있는 경우 전문가의 조언을 구하는 것이 안전해요.
경매는 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 좋은 기회지만, 그만큼 철저한 사전 조사와 리스크 관리가 필요한 투자 방법이에요. 충분한 준비와 분석 후에 참여하시길 권장드립니다!