대전 송강그린아파트 경매 투자 분석
안녕하세요, 경매 투자 전문가입니다. 오늘은 대전지방법원 경매10계에서 진행 중인 2024타경111138 송강그린아파트 물건에 대해 상세히 분석해드리겠습니다.
1. 물건 개요
이번에 분석할 물건은 대전광역시 유성구 구즉로 25, 306동 14층 1407호(송강동, 송강그린아파트)입니다. 현재 1회 유찰된 상태로, 다음 매각기일은 2025년 4월 17일(목)이며, 19일 남았습니다.
- 감정가: 2억 2,000만원
- 최저가: 1억 5,400만원 (감정가의 70%)
- 입찰보증금: 1,540만원 (최저가의 10%)
- 토지면적: 37.34㎡ (11.29평)
- 건물면적: 59.91㎡ (18.12평)
2. 아파트 단지 정보
송강그린아파트는 1996년 10월 30일에 사용승인을 받은 중견급 단지로, 경남기업, 미도파, 삼성물산이 시공한 단지입니다.
- 총 세대수: 1,830세대
- 총 동수: 19개동
- 난방방식: 지역난방
- 복도유형: 계단식
- 주차대수: 1,787대
- CCTV: 280대 설치
- 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소
3. 주변 환경 분석
이 아파트는 교육환경이 우수한 지역에 위치해 있습니다.
- 대전송강초등학교: 253m (도보 약 3-4분)
- 대전두리초등학교: 454m (도보 약 6-7분)
- 대전관평중학교: 1,033m
주변에 학교가 가까워 자녀를 둔 가정에게 유리한 입지를 갖추고 있습니다. 또한 송강동은 대전 유성구의 중산층 거주지역으로, 주거 환경이 안정적인 지역입니다.
4. 권리관계 분석
이 물건의 권리관계는 비교적 단순한 편입니다.
| 권리자 | 채권액 | 소멸여부 |
|---|---|---|
| 경매비용 | 2,626,021원 | 소멸 |
| 한국주택금융공사 | 136,440,000원 | 소멸기준/말소기준 |
| 주식회사리드코프 | 65,000,000원 | 소멸 |
특히 주목할 점은 조사된 임차인 내역이 없다는 점입니다. 이는 낙찰 후 인도에 장애요소가 적다는 의미로, 투자자에게 유리한 조건입니다.
5. 시세 분석
최근 실거래가를 분석해보면 다음과 같습니다:
- 2025년 3월 12일: 동일 면적(59.914㎡) 14층 - 1억 8,500만원
- 2025년 3월 7일: 동일 면적(59.914㎡) 5층 - 1억 8,250만원
- 2025년 2월 28일: 동일 면적(59.914㎡) 14층 - 1억 9,500만원
현재 최저입찰가 1억 5,400만원은 최근 실거래가 대비 약 16.8~21.0% 저렴한 수준입니다. 특히 동일한 14층 호수의 실거래가와 비교했을 때 상당한 가격 메리트가 있습니다.
6. 투자 수익률 분석
이 물건의 투자 수익률을 분석해보겠습니다:
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 낙찰예상가 | 1억 5,400만원 | 최저가 기준 |
| 제비용(취득세 등) | 약 460만원 | 낙찰가의 약 3% |
| 총투자비용 | 약 1억 5,860만원 | |
| 시장매각가능가 | 약 1억 8,500만원 | 최근 동일 층 실거래가 기준 |
| 예상 수익 | 약 2,640만원 | 매각비용 제외 |
| 투자수익률 | 약 16.6% | 순수익/총투자비용 |
만약 임대 투자를 고려한다면:
- 예상 월세수입: 약 55-60만원 (보증금 1,000만원 기준)
- 연간 임대수익: 약 660-720만원
- 연간 임대수익률: 약 4.2-4.5% (총투자비용 대비)
7. 종합 투자의견
이 물건은 다음과 같은 투자 메리트가 있습니다:
- 가격 메리트: 시세 대비 16.8~21.0% 저렴한 가격으로 진행 중입니다.
- 깨끗한 권리관계: 임차인이 없어 명도 문제가 없습니다.
- 우수한 입지조건: 학교가 가까워 실수요자 및 임차 수요가 꾸준합니다.
- 단기 매각 투자: 16.6%의 높은 투자수익률이 예상됩니다.
- 장기 임대 투자: 4.2-4.5%의 안정적인 임대수익률이 예상됩니다.
단, 다음과 같은 리스크도 존재합니다:
- 1996년 준공된 아파트로 약 29년 경과하여 시설 노후화가 진행 중입니다.
- 향후 대규모 수선이 필요할 경우 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
- 부동산 시장 침체 시 매각이 지연될 가능성이 있습니다.
8. 결론
종합적으로 볼 때, 이 물건은 가격 대비 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다. 시세보다 저렴한 가격과 깨끗한 권리관계, 우수한 입지 조건을 갖추고 있어 단기 매각 또는 장기 임대 어느 쪽으로든 투자 방향을 설정할 수 있습니다.
특히 유성구 송강동은 대전의 안정적인 주거지역으로 수요가 꾸준한 지역이며, 인근 낙찰통계를 보면 최근 평균 낙찰가율이 높게 형성되어 경매 투자자들의 관심이 높은 지역임을 알 수 있습니다.
※ 경매 투자 유의사항 ※
경매 투자는 높은 수익을 기대할 수 있지만, 그만큼 리스크도 존재합니다. 반드시 현장답사를 통해 물건 상태를 확인하고, 등기부등본, 감정평가서 등 관련 서류를 꼼꼼히 검토하시기 바랍니다. 또한 입찰 전 법원에 최신 정보를 확인하는 것이 필수입니다. 본 분석은 참고용이며, 투자 결정은 본인의 판단에 따라 신중하게 이루어져야 합니다.