인천 송도 더샵송도마리나베이 아파트 경매 분석
안녕하세요,
인천지방법원 경매23계에서 진행 중인 2024타경523511 물건을 상세히 분석해드리겠습니다. 현재 이 물건은 1회 유찰 후 감정가의 70%인 5억 120만원에 재진행되는 송도의 우수한 입지 아파트로, 투자 가치가 높다고 판단됩니다.
물건 기본 정보
▶ 소재지: 인천광역시 연수구 랜드마크로 160, 106동 30층 3004호 (송도동, 더샵송도마리나베이)
▶ 물건종류: 아파트
▶ 감정가: 7억 1,600만원
▶ 최저가: 5억 120만원 (감정가의 70%)
▶ 다음 매각일: 2025년 4월 8일
▶ 토지면적: 58.57㎡ (17.72평)
▶ 건물면적: 84.98㎡ (25.71평)
▶ 입찰보증금: 5,012만원 (최저가의 10%)
경매 진행 상황
▶ 경매종류: 부동산 임의경매
▶ 청구금액: 348,083,246원
▶ 접수일: 2024년 4월 9일
▶ 경매개시결정일: 2024년 4월 15일
▶ 배당요구종기일: 2024년 7월 5일
▶ 1회 유찰(100%): 2025년 3월 6일
▶ 다음 매각기일(70%): 2025년 4월 8일
권리 분석
▶ 소유자: 안** (2020년 9월 10일 등기)
▶ 근저당권: 농협은행(주) - 609,600,000원 (2020년 9월 10일 설정)
▶ 근저당권: (주)에스비아이저축은행 - 412,800,000원 (2022년 4월 19일 설정)
▶ 채권액 합계: 1,022,400,000원
▶ 임차인 현황: 임차인 없음 (인수할 보증금 없음)
아파트 특징 및 입지 분석
▶ 단지명: 더샵송도마리나베이
▶ 시공사: 포스코건설 (우수한 시공품질)
▶ 사용승인일: 2020년 7월 13일 (비교적 신축 아파트)
▶ 난방방식: 지역난방
▶ 총 세대수: 3,100세대
▶ 총 동수: 25개동
▶ 주변환경: 인천미송초등학교(269m), 인천미송중학교(203m) 인접, 아파트 밀집 지역으로 주거환경 우수
시세 분석 및 투자 전망
최근 거래 내역을 살펴보면 2025년 2월 기준 본 평형대의 실거래가는 6억 3천만원~6억 9천만원 수준으로 형성되어 있습니다. 특히 주목할 만한 거래는 다음과 같습니다:
- 2025.02.22: 84.9766㎡(본 경매 평형과 동일), 6억 7천만원, 16층
- 2025.02.20: 84.916㎡, 6억 9,500만원, 27층
- 2025.02.14: 84.916㎡, 5억 7천만원, 2층(저층 할인)
본 경매물건은 30층에 위치하여 조망권이 매우 우수합니다. 현재 최저가 5억 120만원은 최근 실거래가 대비 약 25% 저렴한 수준으로, 경쟁입찰을 감안하더라도 약 15~20%의 시세차익을 기대할 수 있습니다.
수익률 분석
▶ 예상 낙찰가: 5억 5천만원 (최저가보다 약 10% 높게 낙찰 가정)
▶ 시세 반영 매각가: 6억 5천만원
▶ 예상 시세차익: 1억원 (18.2% 수익률)
▶ 임대 운용 시 수익률:
- 전세 운용: 전세가 3억 5천만원 가정 시, 연 5.5~6%의 전세수익률 (전세자금대출 활용 시)
- 월세 운용: 보증금 1억, 월세 150만원 가정 시, 연 8.2%의 현금수익률
▶ 투자 레버리지 효과: 낙찰 시 5,500만원(입찰보증금)으로 시작하여 1억원의 시세차익 실현 시 자기자본 대비 182%의 수익률 가능
투자 의견
본 물건은 우수한 입지와 브랜드 가치를 갖춘 신축 아파트로, 현 최저가는 시세 대비 매우 저평가되어 있습니다. 인천 송도는 국제업무지구로서 지속적인 개발이 진행 중이며, 교육 인프라 또한 우수해 향후 가치 상승 잠재력이 큽니다.
특히 임차인이 없어 인수할 보증금 부담이 없고, 30층의 우수한 조망권을 갖추고 있어 향후 매각 시에도 높은 경쟁력을 유지할 것으로 예상됩니다. 포스코건설의 브랜드 가치와 2020년 준공된 신축 아파트라는 점도 큰 장점입니다.
현재의 시세 차이와 향후 가치 상승 가능성을 고려할 때, 적극적 투자 의견을 제시합니다. 다만, 경쟁입찰 가능성이 높아 낙찰가격이 상승할 수 있으므로 6억원 이내에서의 입찰을 권장합니다.
경매 투자 유의사항
※ 경매 참여 전 반드시 확인하세요:
① 본 분석 자료는 투자 참고용으로 정확한 현황은 반드시 법원 기록과 현장 확인을 통해 직접 점검하셔야 합니다.
② 권리관계, 점유현황, 체납세금 등 추가 비용이 발생할 수 있으니 전문가 상담을 받으시길 권장합니다.
③ 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으며, 이에 따른 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.
④ 경매 투자는 높은 수익 가능성과 함께 위험도 존재하므로, 충분한 자금 계획을 세우고 참여하셔야 합니다.
⑤ 부동산 가격은 시장 상황에 따라 변동될 수 있으며, 예상 수익을 보장하지 않습니다.