수원지방법원 경매12계 2024타경65333 물건 분석
기본 정보
소재지: 경기도 화성시 남양읍 남양리 2266-5
물건종별: 대지
토지면적: 272.6㎡ (82.46평)
감정가: 556,104,000원
최저가: 272,491,000원 (감정가의 49%)
입찰보증금: 27,249,100원 (최저가의 10%)
매각기일: 2025년 3월 31일 (5일 후)
유찰횟수: 2회
토지 특성
위치: 남양고등학교 남측 인근에 위치
용도지역: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역
형태: 등고평탄한 장방형 토지로 나지 상태입니다.
도로접면: 남동측과 남서측으로 소로(노폭 8-10m)에 접함 - 코너 입지로 접근성 우수
주변환경: 남양뉴타운 사업지구 내 위치, 단독주택(다가구주택), 점포주택, 주차장 등이 혼재된 지역
교통여건: 차량 접근 가능, 인근에 버스정류장 위치, 제반 교통사정 무난
권리 분석
소유자: 문OO (2023.04.10 등기, 2017년 12월 12일 매매)
근저당권: 반월농업협동조합 (528,000,000원)
지상권: 반월농업협동조합 (존속기간 설정등기일로부터 만30년, 지료 없음)
임의경매: 반월농업협동조합 (청구금액 458,344,832원)
압류: 화성시 (2024.12.19)
임차인: 없음 (조사된 임차 내역 없음)
경매 진행 상황
접수일: 2024년 4월 15일
경매개시결정일: 2024년 4월 16일
배당요구종기일: 2024년 7월 1일
1회 매각기일: 2025년 1월 20일 - 감정가 556,104,000원 (100%) - 유찰
2회 매각기일: 2025년 2월 26일 - 최저가 389,273,000원 (70%) - 유찰
3회 매각기일: 2025년 3월 31일 - 최저가 272,491,000원 (49%) - 진행 중
시세 분석 및 투자 의견
인근 지역 시세 분석
화성시 남양읍 일대 대지 시세를 분석한 결과, 평당 650만원~750만원 선에서 거래되고 있습니다. 현재 최저가 기준으로 계산하면 평당 약 330만원 수준으로, 시세 대비 약 50% 할인된 가격입니다.
개발 호재 및 지역 전망
남양뉴타운 사업지구 내에 위치하여 향후 개발 잠재력이 큰 지역입니다. 특히 남양고등학교 인근에 위치해 교육 인프라 접근성이 우수하며, 인근 개발 계획에 따라 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.
수익성 분석
1. 토지 매입 후 건물 신축 시:
- - 토지 매입비: 272,491,000원
- - 건축비(3층 다가구주택 기준): 약 350,000,000원
- - 총 투자비: 약 622,491,000원
- - 예상 월 임대수익(6세대 기준): 600만원
- - 연간 임대수익률: 약 11.6%
- - 3년 후 매각 시 예상 수익률: 약 35~40%
2. 토지 매입 후 재매각 시:
- - 매입가: 272,491,000원
- - 1년 후 예상 시세(평당 500만원 기준): 약 412,300,000원
- - 1년 예상 수익률: 약 51.3%
종합 투자 의견
현재 감정가의 49%로 진행되는 이번 경매는 투자가치가 매우 높은 물건으로 판단됩니다. 특히 남양뉴타운 개발지구 내 위치한 점과 인근 교육시설, 그리고 코너 입지로서의 장점을 고려할 때 향후 가치 상승 가능성이 큽니다. 다만, 현재 최저가가 약 2억 7천만원이며, 실제 낙찰가는 더 높아질 가능성이 있으므로 3억원~3억 2천만원 정도까지는 투자 메리트가 있다고 판단됩니다.
경매 투자 유의사항
1. 반드시 현장 답사를 통해 실제 물건 상태를 확인하세요. 감정평가서상의 정보와 실제 현황이 다를 수 있습니다.
2. 법원에 비치된 매각물건명세서, 감정평가서 등 관련 서류를 꼼꼼히 검토하세요. 모든 권리관계와 현황을 정확히 파악해야 합니다.
3. 등기부등본상 기재되지 않은 권리자나 점유자가 있을 수 있으니 주의하세요. 명도 비용과 시간이 추가로 소요될 수 있습니다.
4. 인근 지역의 개발 계획이나 규제 사항을 사전에 조사하세요. 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.
5. 낙찰 후 소유권이전등기 시 취득세 및 각종 세금이 발생하며, 체납된 세금이 있을 경우 낙찰자가 부담할 수 있습니다.
6. 경매는 매수인 책임 하에 현상 그대로 인수하는 것이 원칙입니다. 추후 하자 발견 시 법원이나 채권자에게 책임을 물을 수 없습니다.
7. 입찰 전 자금 계획을 확실히 세우고, 낙찰 후 대금 납부 기한(통상 1개월 이내)을 반드시 지켜야 합니다. 기한 내 납부하지 못할 경우 보증금은 몰수됩니다.