서울서부지방법원 경매 물건 분석: 마포자이 아파트 (2024타경59625)
이 글은 서울서부지방법원 경매6계에서 진행 중인 마포구 염리동 마포자이 아파트(2024타경59625) 경매에 대한 분석ㄱㄹ입니다.
해당 물건은 24억원의 감정가로 1차 유찰 후 감정가의 80%인 19억 2천만원으로 차기 매각이 예정되어 있습니다. 약 47평 규모의 이 아파트는 GS건설이 시공한 534세대 규모의 단지로, 2003년 준공되어 입지적 장점을 보유하고 있습니다. 권리관계 분석 결과 중소기업은행과 해운대센텀호텔(주)의 근저당권이 설정되어 있으며, 인근 유사 물건 시세와 비교 시 경쟁력 있는 가격대로 평가됩니다.
경매 물건 기본 정보
서울서부지방법원에서 진행 중인 이 경매 물건은 마포구 염리동에 위치한 마포자이 아파트 단지 내 104동 5층 502호입니다. 이 물건의 감정가는 2,400,000,000원(24억원)이며, 1차 유찰 후 감정가의 80%인 1,920,000,000원(19억 2천만원)에 입찰이 진행될 예정입니다. 입찰보증금은 최저가의 10%인 192,000,000원(1억 9천2백만원)이 필요합니다. 다음 매각기일은 2025년 4월 1일로 입찰일 기준으로 10일 남아 있습니다.
물건의 규모는 건물면적 157.30㎡(47.58평), 토지면적 64.62㎡(19.55평)로 상당히 넓은 편에 속합니다. 이는 일반적인 3~4인 가족이 거주하기에 충분히 넓은 공간을 제공할 수 있는 규모입니다. 경매종류는 부동산임의경매이며, 청구금액은 1,736,224,036원으로 확인됩니다.
물건 위치 및 특징
이 아파트는 서울특별시 마포구 독막로42길 2에 위치하고 있으며, 도시계획상 제3종일반주거지역에 해당합니다. 해당 지역은 지하철 5, 6호선 공덕역 인근에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 건물은 철근콘크리트구조로 시공되었으며, 지역난방(열병합) 방식을 사용하고 있어 난방 효율이 양호합니다.
권리관계 및 경매 진행 상황
등기부 현황
이 물건의 등기부에는 다음과 같은 권리가 설정되어 있습니다:
- 소유권: (주)한연개발 (소멸 예정)
- 근저당권: 중소기업은행 - 1,236,000,000원 (말소 예정)
- 근저당권: 해운대센텀호텔(주)의 파산관재인 김용대 - 1,500,000,000원 (소멸 예정)
- 임의경매: 해운대센텀호텔(주)의 파산관재인 변호사 김용대 (소멸 예정)
채권액 합계는 2,736,000,000원으로, 이는 감정가(2,400,000,000원)보다 높은 금액입니다. 이번 경매는 해운대센텀호텔(주)의 파산관재인이 신청한 임의경매로 진행됩니다.
경매 진행 경과
본 경매 사건의 주요 진행 경과는 다음과 같습니다:
- 2024년 8월 9일: 경매 접수
- 2024년 8월 22일: 경매개시결정
- 2024년 11월 5일: 배당요구종기일
- 2025년 2월 25일: 첫 매각기일 (최저가 2,400,000,000원, 감정가의 100%) - 유찰
- 2025년 4월 1일: 다음 매각기일 (최저가 1,920,000,000원, 감정가의 80%) - 진행 예정
첫 매각기일에서는 감정가 그대로인 24억원에 매각이 시도되었으나 유찰되었고, 다음 매각기일에는 감정가의 80%인 19억 2천만원으로 낮아진 가격에 진행됩니다1.
임차인 현황
조사된 임차내역이 없는 것으로 보고되어 있어 현재 이 물건에는 임차인이 없거나, 신고되지 않은 임차인이 있을 가능성이 있습니다. 입찰 전 현장 확인을 통해 실제 점유 상태를 확인하는 것이 중요합니다.
아파트 단지 분석
단지 개요
마포자이 아파트는 다음과 같은 특징을 가지고 있습니다:
- 단지명: 마포자이
- 시공사: GS건설(주)
- 시행사: 진주아파트 재건축조합
- 사용승인일: 2003년 12월 5일 (약 22년 경과)
- 동수: 10개동, 총 534세대
- 난방방식: 지역난방
- 주차대수: 892대 (세대당 약 1.67대)
- 관리방식: 위탁관리
- 관리사무소 연락처: 02-3275-3925
이 단지는 세대별 규모에 따라 다양한 평형대로 구성되어 있으며, 85㎡ 이하 228세대, 125㎡ 이하 166세대, 125㎡ 초과 140세대로 구성되어 있습니다. CCTV 132대가 설치되어 있고, 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등의 부대시설을 갖추고 있습니다.
건축물 현황
이 아파트 단지의 건축물 현황은 다음과 같습니다:
- 대지면적: 기재되지 않음
- 연면적: 5,422.4324㎡ (1,643.16평)
- 건축면적: 309.15㎡ (93.68평)
- 지상층수: 20층
- 주용도: 공동주택
- 구조: 철근콘크리트구조
- 착공일자: 2001년 4월 12일
- 사용승인일자: 2003년 12월 5일
시세 및 가격 분석
인근 실거래가 분석
마포자이 아파트의 최근 실거래 내역을 살펴보면:
- 2025년 3월 8일: 113.803㎡ 아파트가 19억 3천만원에 거래 (1층)
- 2025년 2월 26일: 135.376㎡ 아파트가 23억 9천5백만원에 거래 (13층)
- 2025년 2월 22일: 84.692㎡ 아파트가 19억 7천5백만원에 거래 (11층)
- 2025년 2월 21일: 84.692㎡ 아파트가 18억 7천만원에 거래 (6층)
- 2025년 2월 18일: 135.376㎡ 아파트가 19억 5천만원에 거래 (1층)
이 경매 물건(157.30㎡)과 유사한 면적인 135.376㎡ 아파트가 1층에서는 19억 5천만원, 13층에서는 23억 9천5백만원에 거래된 것으로 볼 때, 5층에 위치한 이 물건의 최저가(19억 2천만원)는 시세에 비해 경쟁력 있는 가격으로 판단됩니다7.
인근 경매 낙찰 통계
인근 지역 경매 낙찰 통계는 다음과 같습니다:
- 최근 3개월: 7건, 평균 감정가 10억 6,542만원, 평균 매각가 10억 903만원, 평균 유찰 수 1회
- 최근 6개월: 16건, 평균 감정가 9억 4,731만원, 평균 매각가 9억 2,009만원, 평균 유찰 수 0.8회
- 최근 12개월: 35건, 평균 감정가 10억 9,177만원, 평균 매각가 10억 5,293만원, 평균 유찰 수 0.9회
이 통계를 보면 마포구 지역의 아파트 경매는 평균적으로 감정가의 95~98% 수준에서 낙찰되고 있으며, 유찰 횟수도 평균 1회 미만으로 경쟁이 활발한 편임을 알 수 있습니다.
입지 및 주변 환경 분석
교통 환경
이 아파트는 전철 5, 6호선 공덕역 서남측 인근에 위치하여 대중교통 접근성이 양호합니다. 시내버스 정류장도 약 5분 거리에 있어 대중교통을 이용한 이동이 편리합니다. 또한 차량 통행이 가능하며, 마포대로 등 주요 도로와의 접근성도 좋은 편입니다.
생활 편의성
주변에는 중소규모 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 다가구주택, 오피스텔, 노변 상가, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 형성되어 있습니다. 주거 및 업무, 상업 제반환경이 양호한 편이며, 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.
교육 환경
인근에는 서울한서초등학교를 비롯하여 서울디지털, 서울원효, 서울마포, 서울염리, 서울신석, 서울공덕, 동도, 서울디자인, 서울여자, 광성, 서울용강, 숭문 등 다수의 학교가 위치하고 있어 교육 환경이 우수한 지역입니다.
투자 및 입찰 관련 고려사항
예상 배당표 분석
최저가 1,920,000,000원으로 낙찰될 경우 예상 배당표는 다음과 같습니다:
- 경매비용: 10,429,108원
- 중소기업은행(근저당권): 1,236,000,000원 (채권액 전액 배당)
- 해운대센텀호텔(주)의 파산관재인: 673,570,892원 (채권액 1,500,000,000원 중 일부만 배당)
해운대센텀호텔(주)의 채권 중 826,429,108원은 미수금으로 남게 되어, 채권자들의 경매 취소 가능성은 낮을 것으로 예상됩니다.
투자 가치 분석
이 아파트는 다음과 같은 투자 가치를 지니고 있습니다:
- 마포구 염리동에 위치한 GS건설의 브랜드 아파트로 인지도가 높습니다.
- 지하철 5, 6호선 공덕역 인근에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다.
- 47평형대의 넓은 평수로 실수요자들에게 매력적입니다.
- 현재 최저가(19억 2천만원)는 인근 유사 매물 시세와 비교할 때 경쟁력 있는 가격입니다.
- 단지 내 커뮤니티 시설이 잘 갖추어져 있어 거주 환경이 양호합니다.
다만, 2003년 준공되어 약 22년이 경과한 점과 대규모 수리나 리모델링이 필요할 수 있는 점은 고려사항입니다.
결론
마포구 염리동 마포자이 아파트 104동 5층 502호는 우수한 입지 조건과 뛰어난 교통 접근성을 갖춘 매력적인 경매 물건입니다. 1차 유찰 후 감정가의 80%인 19억 2천만원으로 진행되는 다음 매각기일(2025년 4월 1일)에서는 인근 유사 물건의 시세와 비교할 때 경쟁력 있는 가격으로 진행될 예정입니다.
특히 GS건설이 시공한 마포자이 아파트는 브랜드 인지도가 높고, 534세대 규모의 단지로 관리 상태가 양호하며, 주변 생활 인프라와 교육 환경이 우수하여 실거주 및 투자 양면에서 가치가 있습니다. 다만, 준공 후 22년이 경과한 만큼 시설 노후화에 대한 점검과 리모델링 비용을 고려할 필요가 있습니다.
입찰 희망자는 입찰보증금 1억 9천2백만원을 준비하고, 물건의 현황과 권리관계를 철저히 확인한 후 입찰에 참여하는 것이 중요합니다. 또한 경쟁 입찰 가능성이 높으므로 적정 입찰가격 선정에 신중을 기해야 할 것입니다.