성남 서현동 효자촌동아아파트 경매 물건 분석
분당 서현동에 위치한 효자촌동아아파트 201동 19층 1902호가 법원 경매로 나왔습니다. 2025년 4월 7일(16일 후) 진행될 이번 매각은 1회 유찰 후 진행되는 경매로, 감정가 14억 9천만원에서 70% 할인된 10억 4,300만원의 최저가로 진행됩니다. 이 물건은 수원지방법원 성남지원 경매3계에서 진행 중인 부동산 임의경매 사건(2024타경54749)입니다.
물건 개요
- 소재지: 경기도 성남시 분당구 돌마로486번길 7, 201동 19층 1902호 (서현동, 효자촌)
- 감정가: 1,490,000,000원
- 최저가: 1,043,000,000원 (감정가의 70%)
- 면적: 건물 128.28㎡(38.80평), 토지지분 75.35㎡(22.79평)
- 입찰보증금: 104,300,000원 (최저가의 10%)
- 유찰횟수: 1회
- 다음 매각기일: 2025년 4월 7일
물건 특성
효자촌동아아파트는 1992년 7월에 준공된 33년차 아파트로, 총 648세대, 15개동으로 구성된 중형 단지입니다[3]. 이 아파트는 지역난방 방식을 사용하고 있으며, 계단식 구조로 되어 있습니다. 해당 물건은 최상층(19층)에 위치하고 있어 조망권이 우수하며, 대형평형(128.28㎡)으로 가족 거주에 적합합니다.
권리 분석
- 근저당권자: (주)올바름캐피탈대부 (채권액: 1,620,000,000원)
- 채권자: 주OOO OOOOO
- 채무/소유자: 주OOO OOOOO/김OO외 1명
- 청구금액: 1,248,323,925원
- 임차인 현황: 조사된 임차내역 없음 (배당요구종기일: 2024-05-27)
현재 권리관계는 비교적 단순합니다. 근저당권자가 경매를 신청한 상태이며, 조사된 임차인이 없어 명도 문제가 발생할 가능성이 낮습니다. 다만, 배당요구종기일(2024-05-27)이 이미 지났으므로 배당요구가 있었는지 확인이 필요합니다.
시세 분석
효자촌동아아파트의 최근 실거래가를 분석해보면, 동일한 면적(128.28㎡)의 2025년 1월 거래 사례는 14억 5,000만원(14층)이며, 2024년 12월 거래 사례는 14억 8,000만원(15층)입니다. 이는 현재 경매 최저가인 10억 4,300만원 대비 약 4억 원 이상 높은 금액입니다. 같은 단지 내 다른 평형의 거래 사례를 보면 2025년 2월 기준 59.78㎡(약 18평) 물건이 8억 8,500만원에 거래되었습니다.
전세 시세는 84.72㎡ 기준 약 5억 7,700만원 수준이므로, 본 물건의 경우 128.28㎡ 기준으로 약 8억 5천만원에서 9억원 정도의 전세가를 기대할 수 있습니다.
입지 분석
효자촌동아아파트는 분당 서현동에 위치한 아파트로, 주변 교육 환경이 우수합니다. 서현중학교(338m), 분당초등학교(534m), 양영디지털고등학교(679m) 등이 인접해 있습니다. 또한 정골공원이 가까워 주거 환경도 양호합니다. 의료시설로는 분당서울치과의원, 서현이비인후과의원, 서현한의원 등이 있고, 우리은행 등 금융기관도 인접해 있습니다.
서현동 일대 아파트 시가총액 순위에서 효자촌동아는 8위를 차지하고 있으며, 3.3㎡당 평균가는 3,281만원 수준입니다[3]. 인근 효자촌임광, 효자촌현대, 효자촌삼환 등의 아파트와 함께 분당의 중심 주거지역을 형성하고 있습니다.
투자 분석 및 의견
본 경매 물건의 투자 가치를 분석해보면 다음과 같습니다:
- 시세 대비 할인율: 현재 최저가 10억 4,300만원은 최근 실거래가 14억 5,000만원 대비 약 28% 할인된 금액으로, 상당한 가격 메리트가 있습니다.
- 예상 수익률:
- 매입 후 거주: 시세 대비 약 4억원 이상의 자산 가치 상승 효과
- 매입 후 임대: 전세 기준 연 수익률 약 8.1% (전세가 8.5억원 기준, 매입가 10.43억원)
- 매입 후 매각: 투자수익률 약 39% (매입 시 경매비용 포함 10.7억원, 매각 시 14.5억원, 매각비용 0.3억원 가정)
- 재건축 가능성: 효자촌동아아파트는 1992년 준공된 33년차 아파트로, 향후 재건축 가능성이 있습니다. 평균 대지지분이 크고 용적률 여유가 있어 재건축 시 사업성이 양호할 것으로 예상됩니다.
- 경매 특성: 1회 유찰로 최저가가 70%로 하락했으며, 임차인이 없는 상태로 권리관계가 비교적 단순합니다. 또한 최상층(19층) 물건으로 조망권이 우수합니다.
종합적인 투자 의견은 매수 추천입니다. 시세보다 크게 할인된 가격에 우수한 입지의 대형 평형 아파트를 매입할 수 있는 좋은 기회입니다. 다만, 건물 연식이 오래되어 리모델링 비용이 추가로 소요될 가능성이 있음을 고려해야 합니다.
주의사항 및 확인 필요 사항
- 현장 확인 필요: 실제 물건 상태, 관리비 체납 여부, 세입자 유무 등 현장 실사가 필요합니다.
- 권리관계 확인: 배당요구종기일이 지난 상태이므로, 추가적인 권리자가 등장했는지 확인이 필요합니다.
- 건물 노후화: 33년 된 건물로 리모델링 비용 및 향후 대규모 수선 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.
- 관리비 수준: 노후 아파트로 관리비가 상승 추세일 가능성이 있습니다. 2024년 10월 기준 총 관리비는 약 20.1만원 수준입니다[6].
- 재건축 진행 상황: 재건축 진행 상황 및 계획을 확인하여 중장기 투자 여부를 판단해야 합니다.
※ 경매 투자 유의사항
경매 투자는 높은 수익률이 기대되지만 그만큼 위험 요소도 존재합니다. 본 물건의 경우 권리관계가 비교적 단순하나, 반드시 전문가의 상담을 통해 권리분석을 받으시기 바랍니다. 또한 입찰 전에 물건의 상태, 관리비 체납 여부, 인근 시세 변동성 등을 철저히 점검하시고, 여유 자금을 확보한 상태에서 투자를 결정하시기 바랍니다. 경매 투자는 본인의 책임하에 신중하게 진행하셔야 합니다.
