서울 영등포구 대림동코오롱아파트 경매 분석 (2024타경2507)
작성일: 2025년 3월 22일
물건 개요: 서울특별시 영등포구 도영로 2-5, 제102동 제8층 제803호 (대림동, 대림동코오롱아파트)의 임의경매 물건으로, 3일 후인 2025년 3월 25일 입찰 예정인 투자 기회입니다.
물건 기본 정보
| 사건번호 | 2024타경2507 |
| 법원 | 서울남부지방법원 10계 |
| 감정가 | 857,000,000원 |
| 최저입찰가 | 685,600,000원 (감정가의 80%, 1회 유찰 후) |
| 입찰보증금 | 68,560,000원 (최저가의 10%) |
| 토지면적 | 28.03㎡ (8.48평) |
| 건물면적 | 84.93㎡ (25.69평) |
| 준공년도 | 1998년 10월 16일 |
물건 세부 정보
물건 현황: 이 아파트는 대림동코오롱아파트 102동 8층에 위치하며, 방 3개, 욕실 2개로 구성된 25.69평형 아파트입니다. 철근콘크리트벽식구조로 개별난방 방식을 사용하고 있습니다.
단지 특징: 대림코오롱아파트는 코오롱건설이 시공한 5개동 481세대 규모의 아파트 단지로, 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 부대시설을 갖추고 있습니다. 총 주차대수는 565대이며, CCTV 70대가 설치되어 있습니다.
주변 환경: 서울특별시 구로구 구로동 소재 신도림역(지하철 1·2호선) 남동측 인근에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수합니다. 도시지역/준공업지역에 위치하고 있으며, 도시가스와 개별난방 시설을 갖추고 있습니다.
경매 진행 현황
| 경과 | 날짜 | 저감률 | 최저가 | 결과 |
| 접수일 | 2024-05-13 | - | - | 경매접수 |
| 경매개시결정 | 2024-05-14 | - | - | 개시결정 |
| 배당요구종기일 | 2024-08-14 | - | - | - |
| 1회 입찰 | 2025-02-04 | 100% | 857,000,000원 | 유찰 |
| 2회 입찰 | 2025-03-25 | 80% | 685,600,000원 | 진행 (D-3) |
등기부 현황
소유권: 현재 소유자는 심○○님으로 2007년 1월 5일에 등기되었으며, 당시 거래가액은 4억 1000만원이었습니다.
채권 및 근저당권: 현재 설정된 근저당권은 총 3건으로, 신한은행 3억 4200만원, 신한은행 2억 4000만원, 오케이에프앤아이대부(주) 4억 3320만원으로 총 채권액은 10억 1520만원입니다.
청구금액: 현재 경매를 신청한 채권자의 청구금액은 2억 5585만원입니다.
임차인 현황: 현재까지 조사된 임차내역은 없습니다. 이는 투자자에게 명도(집 비우기) 문제가 상대적으로 적을 수 있다는 긍정적인 요소가 될 수 있습니다.
주변 시세 분석
최근 실거래가 현황:
| 계약일 | 전용면적 | 거래금액 | 층수 |
| 2025.03.03 | 59.94㎡ | 8억 5,500만원 | 11층 |
| 2025.02.07 | 84.93㎡ | 9억 1,500만원 | 15층 |
| 2024.11.09 | 134.91㎡ | 11억 6,000만원 | 12층 |
| 2024.07.15 | 84.93㎡ | 8억 4,500만원 | 2층 |
| 2024.07.13 | 84.93㎡ | 9억 2,300만원 | 23층 |
주변 낙찰 통계:
| 기간 | 매각건수 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균유찰수 |
| 3개월 | 6 | 7억 5,567만원 | 6억 4,119만원 | 2.5 |
| 6개월 | 11 | 8억 3,118만원 | 7억 5,611만원 | 2 |
| 12개월 | 43 | 9억 8,737만원 | 8억 9,625만원 | 1.5 |
투자 분석 및 수익률 예상
시세 비교: 본 경매 물건의 현재 최저입찰가는 6억 8,560만원으로, 같은 평형대(84.93㎡)의 최근 실거래가(8억 4,500만원~9억 2,300만원)와 비교했을 때 약 1억 6,000만원~2억 3,700만원 낮은 가격으로 입찰이 가능합니다.
할인율: 현재 최저가는 감정가 대비 약 20% 할인된 가격이며, 시장 시세 대비로는 약 19~26% 할인된 가격에 해당합니다.
잠재적 수익률 분석:
| 시나리오 | 낙찰가 | 시세 참고 | 예상 차익 | 예상 수익률 |
| 최저가 낙찰 | 6억 8,560만원 | 8억 5,000만원 | 1억 6,440만원 | 약 24% |
| 최저가 낙찰 | 6억 8,560만원 | 9억 2,000만원 | 2억 3,440만원 | 약 34% |
| 감정가 90% 낙찰 | 7억 7,130만원 | 8억 8,000만원 | 1억 870만원 | 약 14% |
추가 비용 고려사항: 경매 물건 취득 시 발생하는 낙찰 수수료, 등기이전 비용, 명도(집 비우기) 비용, 리모델링 비용 등을 고려하면 실제 수익률은 위 표보다 다소 낮아질 수 있습니다. 일반적으로 이러한 추가 비용은 낙찰가의 3~5% 정도로 예상하는 것이 안전합니다.
투자 의견
장점:
- 우수한 입지: 신도림역(1·2호선) 인근으로 교통 접근성이 매우 뛰어납니다.
- 브랜드 가치: 코오롱건설이 시공한 아파트로 브랜드 인지도가 있습니다.
- 시세 대비 할인율: 현재 최저입찰가는 시세 대비 19~26% 할인된 가격으로, 투자 매력도가 높습니다.
- 임차인 없음: 현재까지 조사된 임차내역이 없어 명도 문제가 상대적으로 적을 수 있습니다.
고려사항:
- 채권액 문제: 등기부상 근저당권 합계가 10억 1,520만원으로, 감정가(8억 5,700만원)보다 높습니다. 이는 소유권 이전 시 문제가 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.
- 건물 노후도: 1998년 준공된 건물로 약 27년이 경과하여 향후 유지보수 비용이 증가할 수 있습니다.
- 입찰 경쟁: 입지가 좋고 시세 대비 할인율이 높아 입찰 경쟁이 치열할 수 있습니다.
종합 의견: 본 물건은 우수한 입지 조건과 시세 대비 높은 할인율로 투자 가치가 있습니다. 특히 84.93㎡(25.69평)의 실용적인 평형으로 실수요자와 임대 수요가 모두 있는 물건입니다. 다만, 근저당권 합계가 감정가를 초과하는 점은 위험 요소이므로 법률 전문가와 상담 후 입찰하는 것이 좋습니다. 최저입찰가 수준에서 낙찰받을 경우 20~30%대의 높은 수익률을 기대할 수 있으나, 최근 3개월 평균 낙찰가율(감정가 대비 약 85%)을 고려하면 10~15% 정도의 수익률을 기대하는 것이 현실적입니다.
경매 참여 방법
입찰 일시: 2025년 3월 25일(화) 10:00
입찰 장소: 서울남부지방법원
준비물: 입찰보증금(6,856만원, 현금 또는 보증서), 신분증, 도장, 입찰표
입찰 방법: 법원에 직접 방문하여 입찰표를 작성하고 입찰보증금과 함께 제출합니다. 최고가 입찰자가 낙찰자로 결정되며, 낙찰자는 매각결정기일 이후 45일 이내에 나머지 매각대금을 납부해야 합니다.
⚠️ 경매 투자 유의사항
1. 권리 분석 필수: 경매 물건의 등기부등본, 토지대장, 건축물대장 등 관련 서류를 철저히 검토하고, 가능하면 법률 전문가의 권리 분석을 받으세요.
2. 현장 방문 확인: 반드시 현장을 방문하여 실제 상태, 주변 환경, 접근성 등을 직접 확인하세요.
3. 숨겨진 비용 고려: 낙찰 후 발생할 수 있는 명도비용, 수리비용, 세금 등 추가 비용을 반드시 고려하세요.
4. 임차인 권리 확인: 임차인이 있는 경우, 임차인의 대항력과 우선변제권 여부를 반드시 확인하세요.
5. 투자금 준비: 낙찰받은 후 정해진 기간 내에 잔금을 납부해야 하므로, 충분한 자금을 미리 준비하세요.
6. 시세 변동 위험: 부동산 시장은 언제든지 변동할 수 있으므로, 단기간 내 매각을 목적으로 하는 투자는 위험할 수 있습니다.
7. 전문가 상담: 경매는 복잡한 법적 절차가 수반되므로, 가능하면 경매 전문가나 변호사의 조언을 구하세요.
※ 본 분석은 참고용 정보이며, 투자 결정은 개인의 판단과 책임하에 이루어져야 합니다. 경매 투자는 높은 수익을 기대할 수 있는 만큼 그에 상응하는 위험이 있음을 항상 명심하세요.