[2024타경118078] 도봉구 역세권 유원아파트 경매 특별 분석! 감정가 5억 4천만원의 실투자 가치는?

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[2024타경118078] 도봉구 역세권 유원아파트 경매 특별 분석! 감정가 5억 4천만원의 실투자 가치는?

돈복사가이드 2025. 5. 17. 07:05

서울 북부 알짜배기 유원아파트 경매물건! 실거래가 대비 투자 수익률 분석

안녕하세요, 오늘은 서울 도봉구에 위치한 유원아파트 경매 물건을 소개해드리려고 해요. 지하철 1호선 도봉역에서 도보 5분 거리에 위치한 이 아파트는 1회 유찰 후 감정가보다 약 1억 원 낮은 가격에 재입찰이 진행되는데요. 투자 가치가 있는지 함께 살펴보도록 할게요!

물건 기본 정보

이번에 경매로 나온 물건은 서울특별시 도봉구 도봉로180길 50에 위치한 유원도봉아파트 3동 5층 508호인데요. 경매 사건번호는 2024타경118078이며, 서울북부지방법원에서 진행 중인 부동산임의경매 물건이랍니다. 감정가는 5억 4,300만원으로 책정되었지만, 1회 유찰 후 최저가가 4억 3,440만원(감정가의 80%)으로 하향 조정되었어요. 매각 기일은 2025년 5월 27일로 약 17일 정도 남았네요.

구분	내용
물건 종류	아파트
소재지	서울특별시 도봉구 도봉로180길 50, 3동 5층 508호
감정가	543,000,000원
최저가	434,400,000원 (감정가의 80%)
토지면적	47.67㎡ (14.42평)
건물면적	84.93㎡ (25.69평)
청구금액	171,656,013원
입찰보증금	43,440,000원 (최저가의 10%)
매각기일	2025년 5월 27일
진행상태	1회 유찰 후 재입찰

물건 특성 및 장점

유원도봉아파트는 1990년 11월에 준공된 건물로 현재 약 36년 된 아파트에요. 총 3개동, 286세대로 구성된 중소규모 단지인데요. 지하철 1호선 도봉역이 도보로 5분 거리에 있어 교통 접근성이 매우 좋은 편이랍니다. 또한 도봉산역을 통해 서울 주요 지역으로의 접근성이 뛰어나며, 다양한 버스 노선이 운영되어 대중교통 이용이 무척 편리해요.

주변 환경도 상당히 좋은데요. 도봉초등학교, 도봉중학교, 도봉고등학교 등 교육 시설이 인접해 있고, 마켓모아모아가 차량으로 1분 거리에 있어 장보기도 편리해요. 특히 단지 주변의 다양한 자연 환경이 갖춰져 있어 자연 친화적인 주거 환경을 제공하는 점이 큰 장점이죠.

다만, 감정평가서에 따르면 현장 방문 시 폐문부재로 내부 확인이 어려웠다는 점은 유의할 필요가 있겠네요. 경매 물건의 특성상 내부 상태에 대한 정확한 정보가 부족할 수 있으므로, 낙찰 전에 이 점을 고려해야 할 것 같아요.

시세 분석 및 투자가치

유원도봉아파트의 최근 실거래가를 살펴보면 투자 가치를 더 정확히 판단할 수 있을 거예요. 2025년 4월 26일 거래된 7층 물건은 4억 6,000만원에 거래되었고, 2025년 3월 5일 같은 면적의 5층 물건은 4억 2,000만원에 거래되었어요. 또한 2024년 12월 28일에는 3층 물건이 4억 8,500만원에 거래된 기록이 있네요.

현재 최저가인 4억 3,440만원은 최근 실거래 사례와 비교했을 때 약간 낮은 수준이거나 비슷한 수준이라고 볼 수 있는데요. 특히 같은 층인 5층 물건의 3월 거래가(4억 2,000만원)와 비교하면 약간 높지만, 4월 7층 거래가(4억 6,000만원)와 비교하면 낮은 가격이니 투자 메리트가 있어 보여요.

또한 KB시세 자료에 따르면 해당 아파트의 일반가는 5억 1,500만원, 상위평균가는 5억 3,500만원, 하위평균가는 4억 9,000만원으로 나타나고 있어요. 현재 경매 최저가는 이러한 시세보다 낮게 형성되어 있어 투자 매력도가 있다고 판단됩니다.

구분	가격	경매 최저가 대비
KB시세 일반가	5억 1,500만원	+8,060만원
KB시세 상위평균가	5억 3,500만원	+10,060만원
KB시세 하위평균가	4억 9,000만원	+5,560만원
최근 실거래가(7층)	4억 6,000만원	+1,560만원
최근 실거래가(5층)	4억 2,000만원	-1,440만원

수익률 분석

이 물건을 경매로 낙찰받아 투자했을 때 기대할 수 있는 수익률을 분석해볼까요? 크게 매매차익과 월세 수익률 측면에서 살펴보겠습니다.

매매 수익률 분석

현재 최저가 4억 3,440만원에 낙찰받는다고 가정했을 때, KB시세 일반가인 5억 1,500만원에 매도할 경우 약 8,060만원의 차익이 발생할 수 있어요. 이는 약 18.6%의 수익률을 의미하죠. 물론 취득세, 중개수수료 등의 비용이 발생하므로 실제 수익률은 이보다 조금 낮을 수 있겠네요.

다만, 최근 실거래가를 보면 상승과 하락이 번갈아 있어 안정적인 가격 상승을 기대하기 어려울 수 있어요. 2021년 11월 거래된 6억 8,000만원에 비해 현재 시세는 많이 하락했으니, 장기 투자 관점에서 접근하는 것이 바람직할 것 같습니다.

월세 수익률 분석

유원도봉아파트의 최근 전월세 거래 사례를 보면, 2025년 3월 22일에 보증금 1억 5,000만원에 월세 60만원의 계약이 이루어졌어요. 이를 바탕으로 월세 수익률을 계산해볼게요.

만약 경매 최저가 4억 3,440만원에 낙찰받아 전세 3억원, 월세 60만원으로 임대한다고 가정하면:
- 실투자금: 1억 3,440만원 (낙찰가 - 전세보증금)
- 연간 임대수익: 720만원 (월 60만원 × 12개월)
- 연간 수익률: 약 5.36% (720만원 ÷ 1억 3,440만원 × 100)

이는 아파트 월세 적정 수익률인 4.5~6.5% 범위 내에 있어 합리적인 투자라고 볼 수 있겠네요. 일반적인 금융 상품보다 높은 수익률이며, 부동산 가치 상승에 따른 추가 이익도 기대할 수 있습니다.

구분	금액/비율
경매 낙찰가 가정	4억 3,440만원
전세보증금 설정	3억원
실투자금	1억 3,440만원
월 임대료	60만원
연간 임대수익	720만원
연간 수익률	5.36%

진행상황 및 유의사항

현재 이 물건은 1회 유찰된 상태이며, 2025년 5월 27일에 2회차 입찰이 진행될 예정이에요. 입찰보증금은 최저가의 10%인 4,344만원이 필요하니 참고하세요.

경매 물건의 권리 관계를 살펴보면, 현대캐피탈(주)에 2억 570만원, (주)오케이저축은행에 3억 2,400만원의 근저당권이 설정되어 있어요. 현대캐피탈(주)가 청구금액 1억 7,165만 6,013원으로 임의경매를 신청한 상태입니다. 만약 낙찰받게 되면 이러한 근저당권은 소멸되지만, 현재 예상배당표에 따르면 (주)오케이저축은행의 채권 중 약 9,970만원이 변제되지 않을 것으로 예상되니 유의하셔야 해요.

또한 감정평가서에 따르면 현장 방문 시 폐문부재로 내부 확인이 어려웠다고 하는데요. 경매 물건의 특성상 내부 상태에 대한 정확한 정보가 부족할 수 있으므로, 입찰 전에 현장 방문이나 인근 부동산 중개사무소를 통한 정보 수집이 필요합니다.

투자 전략 및 결론

이 물건의 투자 전략은 크게 두 가지로 생각해볼 수 있을 것 같아요.

첫째, 단기 매매 차익을 노린 투자입니다. 현재 최저가는 4억 3,440만원으로, KB시세 일반가 5억 1,500만원과 비교했을 때 약 8,060만원의 차익 가능성이 있어요. 물론 실제 매매는 시장 상황에 따라 달라질 수 있으니 신중한 접근이 필요하겠죠.

둘째, 임대 수익을 통한 장기 투자입니다. 전세보증금 3억원에 월세 60만원으로 임대할 경우, 실투자금 대비 연 5.36%의 수익률을 기대할 수 있어요. 이는 아파트 월세 적정 수익률(4.5~6.5%) 범위 내에 있어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있겠네요.

이 물건의 장점은 역세권이라는 점과 1회 유찰로 가격이 하락한 점이라고 볼 수 있어요. 도봉역이 도보 5분 거리에 있어 교통 접근성이 좋고, 주변 생활 인프라도 잘 갖춰져 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

다만 건물이 36년 정도로 노후화되었다는 점과 내부 상태를 확인하기 어렵다는 점은 리스크 요소입니다. 또한 경매 특성상 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 철저한 사전 조사가 필요해요.

종합적으로 볼 때, 이 물건은 적절한 가격에 입찰이 이루어진다면 투자 가치가 있는 물건이라고 판단됩니다. 특히 장기적인 임대 수익을 기대하는 투자자에게 적합할 것 같네요. 물론 경매는 항상 리스크가 있으므로, 충분한 사전 조사와 분석 후 입찰에 참여하시길 권장드립니다.