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한번의 유찰로 더욱 저렴해진 도봉구 핵심입지 아파트 경매 완벽가이드

서울 도봉구 창동에 위치한 초안산신도브래뉴 아파트 경매물건이 한 번의 유찰 후 최저가 5억 8,400만원으로 나왔네요. 최근 실거래가 대비 5천만원 이상 저렴한 가격으로, 현재 시세 대비 약 80% 수준에서 낙찰받을 기회예요. 특히 세대당 1.05대의 넉넉한 주차공간과 신화초등학교가 도보 2분 거리에 있어 실거주와 투자 모두 메리트 있는 물건인데요. 이번 포스팅에서는 이 경매물건의 투자가치와 주의사항을 세부적으로 알아보겠습니다.

물건 기본 정보

물건 특성 및 장점

초안산신도브래뉴 아파트는 2005년 10월에 준공된 20년차 아파트로, 총 213세대로 구성된 아담한 규모의 단지입니다. 깔끔하게 관리된 조경과 쾌적한 단지 환경이 강점이에요.

단지 특징

• 우수한 주차환경: 세대당 1.05대(총 225대)의 넉넉한 주차공간으로 주차 걱정 없는 생활이 가능하죠.
• 안전한 구조: 내진설계가 적용된 철근콘크리트 구조로 안전성이 확보되어 있어요.
• 편리한 교통: 버스정류장이 도보 2분 거리에 위치해 대중교통 이용이 편리합니다.
• 우수한 입지: 서울신화초등학교가 도보 2분, 번동중학교가 도보 8분, 월계고등학교가 도보 10분 거리에 위치하여 교육환경이 매우 좋은 편이에요.
• 생활편의시설: 대형마트가 차량으로 6분, 백화점이 차량 8분 거리에 있어 쇼핑과 여가생활이 편리합니다.

해당 세대 특징

• 실용적인 구조: 84.99㎡(약 25평형)으로 3룸 구조의 실용적인 평면으로 설계되었어요.
• 중간층 이점: 6층에 위치해 저층의 소음과 고층의 불편함을 동시에 피할 수 있는 합리적인 층수인데요.
• 개별난방: 개별난방 시스템으로 에너지 사용을 효율적으로 관리할 수 있습니다.

시세 분석 및 투자가치

초안산신도브래뉴 아파트의 최근 실거래가를 분석해보면 투자가치를 더 명확하게 파악할 수 있습니다.

최근 실거래가 분석

이번 경매 물건은 84.99㎡ 타입으로, 최근 거래된 동일 평형 실거래가가 5억 8,000만원~5억 9,000만원 수준이에요. 경매 최저가 5억 8,400만원은 실거래가와 거의 유사한 수준인데, 낙찰가는 보통 최저가보다 높게 형성된다는 점을 감안하면 시세대비 큰 메리트는 없을 수 있어요.

다만, 이 지역 아파트 시세는 2022년 7억원에서 현재 약 5억 8천만원으로 약 1억 2천만원(17%) 하락했으나, 최근 몇 개월간 가격이 안정세를 보이고 있어 향후 상승 가능성도 고려해볼 만합니다.

주변 시세 비교

창동 지역 내 다른 아파트와 비교해보면 초안산신도브래뉴는 준공 20년차로 상대적으로 신축에 가까운 편이며, 시설과 주차비율이 우수해 충분한 경쟁력을 갖추고 있습니다.

수익률 분석

이 물건을 투자 목적으로 접근한다면 매매차익과 임대수익 측면에서 분석해볼 필요가 있어요.

매매 차익 분석

임대 수익 분석

이 물건은 현 시점에서는 단기 투자 수익률이 다소 낮은 편이에요. 하지만 장기적인 관점에서 보면 우수한 입지와 단지 환경을 고려할 때 향후 가치 상승 가능성이 있습니다. 특히 이 지역이 2022년 대비 크게 하락한 상태이므로, 부동산 경기 회복 시 상승 폭이 클 수 있어요.

진행상황 및 유의사항

이 경매물건은 현재까지 1회 유찰된 상태로, 2025년 5월 27일에 두 번째 입찰이 진행됩니다. 경매 진행상황과 특별히 유의해야 할 사항들을 살펴볼게요.

경매 진행상황

• 경매개시결정: 2023년 10월 27일
• 배당요구종기일: 2024년 5월 28일 (종료)
• 1회차 입찰일: 2025년 4월 22일 (유찰)
• 2회차 입찰일: 2025년 5월 27일 (예정)
• 감정가: 7억 3,000만원
• 최저가: 5억 8,400만원 (감정가의 80%)

권리분석 정보

등기부상 다음과 같은 권리가 설정되어 있어요.

경매로 이러한 모든 권리는 소멸되므로 낙찰자는 깨끗한 소유권을 취득할 수 있어요. 다만, 현황조사서에 따르면 폐문부재로 소유자 및 점유자들을 만나지 못했고 초인종도 고장나 있어 실제 점유 상태를 확인하지 못했다는 점에 유의해야 해요.

특별 유의사항

• 점유자 확인 불가: 현황조사 당시 점유자를 확인하지 못했으므로, 낙찰 후 점유자 퇴거 문제가 발생할 수 있습니다.
• 명도 비용 고려: 점유자가 있을 경우 명도 소송 비용과 시간이 추가로 필요할 수 있어요.
• 관리비 체납 확인: 체납된 관리비가 있는지 관리사무소에 확인하는 것이 필요합니다.
• 20년 경과 아파트: 준공 후 20년이 경과하여 리모델링 비용이 발생할 가능성이 높아요.

투자 전략 및 결론

이 경매물건의 투자 가치와 전략을 종합적으로 분석해보겠습니다.

투자 전략

• 장기 보유 전략: 단기 수익률은 낮지만 장기적으로 보유하며 가치 상승을 기대할 수 있어요. 특히 2022년 대비 하락폭이 커서 회복 가능성이 있습니다.
• 실거주 목적: 투자보다는 실거주 목적으로 접근하면 우수한 입지와 주거환경을 합리적인 가격에 확보할 수 있어요.
• 리모델링 후 매도: 20년차 아파트를 현대적으로 리모델링하여 프리미엄을 붙여 매도하는 전략도 고려해볼 만합니다.
• 입찰가 전략: 현재 시세와 유사한 최저가이므로, 입찰 경쟁이 치열할 경우 무리한 입찰은 지양하는 것이 좋아요.

종합 평가

이 물건은 투자 수익성보다는 실거주 목적이나 장기 투자 관점에서 접근하는 것이 적합해 보입니다. 우수한 입지와 학군, 편리한 교통과 생활환경을 갖추고 있어 실거주 가치가 높은데요. 다만 점유자 확인이 되지 않아 명도 문제 가능성이 있으므로, 이 부분에 대한 리스크와 추가 비용을 고려한 입찰 전략이 필요합니다.

경매 일반 유의사항

부동산 경매에 참여할 때는 다음과 같은 일반적인 유의사항을 반드시 숙지하셔야 해요.

경매 참여 전 체크리스트

1. 권리 분석 철저히: 등기부등본, 현황조사서 등을 꼼꼼히 검토하여 매각 후에도 소멸되지 않는 권리가 있는지 반드시 확인해야 합니다.
2. 현장 답사 필수: 물건의 실제 상태와 주변 환경을 직접 확인하고, 가능하다면 현장에서 이웃이나 관리사무소를 통해 추가 정보를 수집하는 것이 좋아요.
3. 점유자 확인: 현재 누가 살고 있는지, 퇴거 의사는 있는지 확인하고 명도 소송 가능성과 비용을 고려해야 합니다.
4. 관리비 체납 확인: 체납된 관리비가 있는지 확인하고, 특히 장기수선충당금 등 소유자 부담분에 대해 파악해야 해요.
5. 적정 입찰가 설정: 시세 조사와 권리 분석을 바탕으로 무리한 가격에 낙찰받지 않도록 적정 입찰가를 미리 결정해두세요.
6. 자금 계획 수립: 낙찰 후 납부해야 할 잔금과 세금, 수리비용 등을 포함한 전체 자금 계획을 미리 수립하는 것이 중요합니다.
7. 모든 비용 고려: 낙찰가 외에도 취득세, 등록세, 법무사 비용, 명도비용, 수리비용 등 추가 비용을 반드시 계산에 넣어야 합니다.
8. 경매 법원 방문 사전 준비: 입찰 당일에는 시간 여유를 두고 방문하며, 주차나 이동 시간을 고려하여 일찍 출발하세요.

입찰 참여 시 주의사항

• 입찰보증금 준비: 최저가의 10%(이 물건의 경우 5,840만원)를 법원에서 지정한 방식으로 정확히 납부해야 합니다.
• 입찰표 작성 주의: 입찰표 작성 시 오타나 누락이 없도록 신중하게 작성해야 하며, 금액은 숫자와 한글로 모두 기재해야 해요.
• 신분증 지참: 본인 명의로 입찰 시 신분증을 반드시 지참해야 합니다.
• 입찰 시간 준수: 입찰 마감 시간을 엄수해야 하며, 늦을 경우 참여할 수 없으므로 충분한 여유를 두고 도착하세요.

경매는 철저한 사전 조사와 준비가 성공의 핵심입니다. 특히 권리분석과 현장답사는 경매 참여의 필수 요소인데요. 초보 투자자라면 전문가의 도움을 받거나 충분한 공부 후 참여하는 것이 안전해요.