남양주 평내동 수익형 다세대주택 경매물건 분석

1. 물건 기본정보

본 경매물건은 경기도 남양주시 평내동에 위치한 다세대주택으로, 평내중학교 북동측 인근에 자리잡고 있습니다. 공부상 단독주택이나 실제 다세대주택으로 사용 중이며, 총 10세대가 거주 가능한 수익형 부동산입니다.

■ 기본사항

소재지: 경기도 남양주시 경춘로 1292-38
사건번호: 2024타경71992
감정가: 1,088,448,080원
최저가: 533,340,000원 (감정가의 49%)
입찰일: 2025년 1월 23일
입찰보증금: 53,334,000원

■ 건물정보

대지면적: 240.90㎡ (72.87평)
건물연면적: 429.34㎡ (129.88평)
건폐율: 59.98%
용적률: 172.07%
건축년도: 2004년
구조: 철근콘크리트조

2. 층별 현황 및 임대 분석

■ 1층 현황

용도: 근린생활시설
면적: 128.22㎡ (38.79평)
구성: 6개 세대
임차현황: - 101호: 보증금 3,000만원 - 102호: 보증금 3,500만원 - 104호: 보증금 3,200만원 - 105호: 보증금 3,000만원 - 106호: 보증금 3,500만원

■ 2층 현황

용도: 주택
면적: 144.54㎡ (43.72평)
구성: 2개 세대
임차현황: - 201호: 보증금 1억3,300만원 - 202호: 보증금 1억3,500만원

■ 3층 현황

용도: 주택
면적: 141.94㎡ (42.94평)
구성: 2개 세대
임차현황: - 302호: 보증금 500만원, 월세 50만원

3. 투자가치 분석

■ 입지 분석

- 평내중학교 인근 위치 - 대중교통 접근성 양호 - 생활편의시설 밀집지역 - 주거 선호도 높은 지역

■ 수익성 분석

현재 임대차 현황 기준 예상 수익:

총 보증금: 약 3억 3,000만원
월세수입: 약 50만원
예상 연간 수익률: 최저가 기준 약 5~6%

■ 투자 포인트

감정가 대비 51% 할인된 가격
안정적인 임대수요 예상
리모델링 통한 가치상승 여력
다세대 수익형 구조
입지조건 우수

4. 권리분석

■ 등기부현황

근저당권: 우리은행 1억7,616만원
임차권설정: 다수
가압류: 1억3,300만원

■ 임차인 권리관계

확정일자부 임차인 다수
대항력 있는 임차인 존재
소액임차인 보호 대상 검토 필요

5. 입찰 시 유의사항

■ 필수 확인사항

건물 현황 실사 필수
임차인 현황 정밀 조사
명도비용 산정
리모델링 비용 검토
주변 시세 조사

■ 입찰 전략

3회 유찰로 인한 가격 하락 고려
실투자금액 산정 시 유의사항: - 낙찰가격 - 임차보증금 승계 - 리모델링 비용 - 명도비용

6. 결론

본 물건은 평내동의 우수한 입지에 위치한 수익형 다세대주택으로, 감정가 대비 51% 할인된 가격에 매입기회가 있는 투자가치 높은 물건으로 판단됩니다. 다만, 다수의 임차인이 존재하고 권리관계가 복잡하여 철저한 사전조사가 필요합니다. 향후 리모델링을 통한 임대수익 증대 가능성이 있어, 장기투자 관점에서 검토할 만한 물건으로 사료됩니다.

특히 유의할 점은 다음과 같습니다:

임차인 권리관계 정밀 검토
건물 노후도에 따른 리모델링 비용 산정
실제 점유현황 확인
향후 관리계획 수립