본 경매물건은 경기도 고양시 일산동구 정발산동에 위치한 근린생활시설 겸 단독주택으로, 저동고등학교 남동측 인근에 자리잡고 있습니다. 1995년 준공된 이 건물은 지하 1층부터 지상 3층까지 총 4개 층으로 구성되어 있으며, 현재 다수의 임차인이 거주 및 영업 중인 수익형 부동산입니다.
정발산동은 일산 신도시 내에서도 우수한 주거 및 상업지역으로 평가받고 있습니다. 특히 본 물건이 위치한 저동고등학교 인근은 교육시설과 주거시설이 밀집해 있어 안정적인 수요가 예상되는 지역입니다. 대중교통 접근성이 양호하며, 인근에 다양한 생활편의시설이 위치해 있습니다.
■ 수익성 분석
현재 임대차 현황 기준 월 임대수익:
지하층: 30만원
1층: 114만원
2층: 90만원
3층: 78.7만원
월 총 임대수익: 312.7만원
연간 임대수익: 3,752.4만원
■ 투자 포인트
감정가 대비 30% 할인된 가격으로 매입 기회
안정적인 임대수익 발생 중
일산 신도시 내 우수한 입지조건
근린생활시설과 주택의 복합 활용 가능
향후 재건축 또는 리모델링 통한 가치 상승 여력
4. 권리관계 분석
■ 등기부등본 현황
소유권: 2005년 매매취득
근저당권: 총 4건 (말소기준)
가압류: 1건 (300,000,000원)
임의경매: 청구금액 178,282,009원
■ 임차인 권리관계
대항력 있는 임차인: 2층 거주자 (확정일자 보유)
소액임차인 보호 대상: 2건
배당요구 현황: 다수의 임차인 배당요구 진행 중
5. 입찰 시 유의사항
■ 필수 체크사항
현장 실사를 통한 건물 상태 확인 필수
임차인 현황 및 권리관계 정밀 검토
공부상 면적과 실제 사용면적의 일치 여부 확인
향후 수선비용 발생 가능성 검토
주변 시세 및 임대료 시세 조사
■ 입찰 전략
감정가의 70%선에서 형성된 최저가 고려
유찰 시 가격하락 가능성 검토
실제 투자수익률 계산을 통한 적정 입찰가격 산정
명도비용 및 리모델링 비용 고려한 총 투자금액 산정
6. 결론 및 종합의견
본 물건은 일산 신도시 내 우수한 입지에 위치한 수익형 부동산으로, 현재 안정적인 임대수익이 발생하고 있습니다. 감정가 대비 70% 수준의 매입기회가 있어 투자가치가 있다고 판단됩니다. 다만, 다수의 임차인이 존재하고 권리관계가 다소 복잡하여 철저한 사전조사가 필요합니다. 향후 리모델링이나 용도변경을 통한 수익성 개선 여지가 있어, 장기적 관점에서 투자검토가 가능한 물건으로 사료됩니다.
