2024타경53778 시흥 장현동 신축 수익형 다가구주택 경매물건 분석

[시흥 장현동] 신축 수익형 다가구주택 경매물건 분석

1. 물건 기본정보

시흥가온중학교 남동측에 위치한 2022년 준공된 신축 다가구주택입니다. 1층 근린생활시설과 2~4층 주거시설로 구성된 수익형 부동산으로, 감정가 대비 70% 수준에서 2차 입찰이 예정되어 있습니다.

■ 기본사항

• 소재지: 경기도 시흥시 장현서2길 14
• 사건번호: 2024타경53778
• 감정가: 2,032,556,660원
• 최저가: 1,422,790,000원 (감정가의 70%)
• 입찰일: 2025년 1월 23일
• 입찰보증금: 142,279,000원

■ 건물정보

• 대지면적: 262.70㎡ (79.47평)
• 건물연면적: 484.80㎡ (146.65평)
• 건폐율: 59.33%
• 용적률: 173.80%
• 준공일: 2022년 6월 27일
• 구조: 철근콘크리트조

2. 층별 현황

■ 1층

• 근린생활시설: 104.91㎡ (31.74평)
• 주차장: 28.22㎡ (8.54평)

■ 2층

• 면적: 127.54㎡ (38.58평)
• 구성: 201호, 202호
• 임차현황: 202호 보증금 5천만원, 월세 60만원

■ 3층

• 면적: 127.54㎡ (38.58평)
• 구성: 301호, 302호
• 임차현황: 302호 보증금 2억9천만원

■ 4층

• 면적: 96.59㎡ (29.22평)
• 구성: 401호, 옥탑방

3. 권리분석

■ 주요 권리사항

• 근저당권: 달월신용협동조합 14억9,520만원
• 임차권: 다수의 임차인 존재
• 소액임차인: 보증금 5천만원 (배당요구)

4. 투자포인트

• 2022년 준공된 신축 건물
• 1층 상가 + 다가구주택의 복합 수익구조
• 시흥가온중학교 인근의 우수한 입지
• 감정가 대비 30% 할인된 가격
• 안정적인 임대수요 예상 지역

5. 유의사항

• 임차인 현황 및 보증금 정밀 확인 필요
• 근저당권 등 채권액 확인
• 실제 현장 확인을 통한 상태 점검
• 향후 관리비용 산정

6. 결론

본 물건은 신축 건물로 시설상태가 양호하며, 우수한 입지조건을 갖추고 있습니다. 다만, 다수의 임차인이 있어 권리관계 확인이 필수적이며, 향후 수익성 개선을 위한 임대차 전략 수립이 필요한 물건으로 판단됩니다.