[2023타경51189] 시세보다 64% 할인! 송파구 문정동 현대아파트 경매 물건 완전 분석

 

[송파구 알짜 경매] 문정동 현대아파트 7억대 경매 투자 가치는?

 

 

서울 송파구 문정동에 위치한 현대아파트가 감정가 대비 64%인 약 7억 200만원에 경매 진행 중이에요. 1991년에 지어진 이 아파트는 문정동의 더블 역세권에 위치하여 우수한 교통 접근성과 함께 탄탄한 학군을 자랑하는 물건이죠. 최근 리모델링 사업이 추진되고 있어 미래 가치 상승 가능성도 존재합니다. 이번 글에서는 이 경매 물건의 기본 정보부터 투자 가치까지 철저히 분석해볼까요?

물건 기본 정보

이번에 소개해드릴 경매 물건은 서울특별시 송파구 송이로34길 26번지에 위치한 현대아파트 9층 906호입니다. 감정가는 10억 9,700만원이지만, 2회 유찰 후 현재는 감정가의 64%인 7억 208만원에 매각이 진행 중이에요. 주변 실거래가와 비교했을 때 상당히 매력적인 가격이라고 할 수 있죠. 2025년 5월 26일에 매각기일이 예정되어 있으니, 관심 있으신 분들은 이 날짜를 꼭 체크해두세요.

구분	내용
소재지	서울특별시 송파구 송이로34길 26, 9층906호
감정가	1,097,000,000원
최저가	702,080,000원 (감정가의 64%)
건물면적	84.03㎡ (25.42평)
대지권	40.57㎡ (12.27평)
입찰보증금	70,208,000원 (최저가의 10%)
매각기일	2025년 5월 26일(월)

물건 특성 및 장점

좋은 입지 조건

현대아파트는 문정동에서도 교통과 생활 인프라가 잘 갖춰진 곳에 위치하고 있어요. 지하철 가락시장역이 도보로 약 4분 거리에 있어 접근성이 매우 우수한 편입니다. 또한 버스 정류장도 도보 2분 거리에 있어 대중교통 이용이 상당히 편리하죠. 송파구는 서울의 주요 생활권 중 하나로, 상업시설과 문화시설이 잘 갖춰져 있어 생활하기에 매우 좋은 환경을 가지고 있습니다.

우수한 교육 환경

교육 환경 측면에서도 이 아파트는 큰 장점을 가지고 있어요. 서울문덕초등학교가 도보 4분 거리에 있으며, 이 학교는 전국 상위 4%, 서울 상위 29%에 해당하는 1.1등급의 우수한 학교입니다. 또한, 문정중학교와 문정고등학교도 도보 5분 거리에 있어 초・중・고 일괄 학군이 형성되어 있어요. 특히 문정고등학교는 4.6등급으로 서울 상위 80%에 해당하는 학교입니다. 이러한 우수한 교육 환경은 자녀가 있는 가정에게 큰 매력이 될 수 있죠.

리모델링 사업 추진 중

현대아파트는 1991년 준공되어 약 35년이 경과한 아파트인데요, 2023년 3월 기준으로 리모델링 사업이 진행 중인 것으로 확인됩니다. 리모델링이 성공적으로 진행될 경우, 주거 환경이 크게 개선되고 자산 가치도 상승할 가능성이 높아질 수 있어요. 다만, 입찰 참여 시 조합원 자격 여부 등을 별도로 확인해야 한다는 점은 유의해야 합니다.

시세 분석 및 투자가치

주변 실거래가 분석

문정동 현대아파트의 최근 실거래 내역을 살펴보면, 2025년 4월 12일에 71.52㎡ 기준 8억 5천만원에 거래가 이루어졌어요. 이는 7층에 위치한 물건이었죠. 또한 2024년 11월에는 같은 평형이 7억 8천만원에 거래된 사례도 있습니다. 이번 경매 물건은 84.03㎡로 위의 실거래 사례보다 면적이 더 넓은데도 최저가가 7억 208만원이니, 시세 대비 저렴한 가격으로 볼 수 있겠네요.

거래일	전용면적	거래금액	층수
2025.04.12	71.52㎡	8억 5,000만원	7층
2024.11.20	71.52㎡	7억 8,000만원	10층
2023.12.23	71.52㎡	8억 2,500만원	6층
2021.10.06	71.52㎡	9억 3,000만원	9층

송파구 부동산 시장 동향

송파구는 서울에서도 부동산 가치가 안정적으로 유지되는 지역 중 하나예요. 특히 최근 서울 전셋값이 52주 연속 상승세를 보이고 있으며, 송파구에서는 갭투자가 다시 활성화될 조짐을 보이고 있습니다. 2024년 1분기 송파구는 서울 내에서 갭투자 건수가 47건으로 가장 많았다는 점을 보더라도, 이 지역의 부동산 시장이 얼마나 활발한지 알 수 있죠.

다만, 임대수익률 측면에서는 송파구가 서울 내에서는 다소 낮은 편에 속합니다. 2015년 조사에 따르면 서울 25개구 중 송파구의 임대수익률은 연 2.85%로 비교적 낮은 수준이었어요. 이는 매매가격이 높은 반면 임대료 상승은 그에 미치지 못했기 때문이라고 볼 수 있겠네요.

수익률 분석

매매 투자 수익률

이 물건을 최저가인 7억 208만원에 낙찰받아 리모델링 후 시세에 맞춰 매도할 경우의 수익률을 계산해볼까요? 현재 유사한 평형의 실거래가는 8억 5천만원 수준이지만, 이 물건은 면적이 더 크므로 9억원 정도로 가정해볼 수 있어요. 이 경우 약 1억 8천만원의 차익이 발생할 수 있습니다. 물론 취득세와 양도소득세, 그리고 리모델링 비용 등이 추가로 필요하다는 점은 고려해야 하죠.

구분	금액	비고
매입가	702,080,000원	경매 최저가
취득세	약 21,062,400원	매입가의 약 3%
리모델링 비용	약 30,000,000원	예상 비용
예상 매도가	900,000,000원	시세 기준
양도소득세	약 30,000,000원	예상 금액
순수익	약 116,857,600원	약 16.6% 수익률

임대 투자 수익률

이 물건을 임대 목적으로 구매하는 경우의 수익률도 분석해볼게요. 문정동 현대아파트의 최근 전세 시세는 정확히 나와있지 않지만, 유사한 조건의 아파트를 기준으로 약 3억원 정도로 추정해볼 수 있어요. 월세로 전환할 경우 약 100만원 정도의 월 임대료를 기대할 수 있을 것 같네요.

구분	금액	비고
매입 총액	753,142,400원	매입가+취득세+리모델링
전세 보증금	300,000,000원	예상 금액
실투자금	453,142,400원	매입 총액-전세 보증금
연간 임대 수익	9,600,000원	월 80만원 기준
연간 관리비	2,400,000원	월 20만원 기준
순임대 수익률	약 1.6%	상대적으로 낮은 수익률

위 분석에서 볼 수 있듯이, 이 아파트를 임대 목적으로 투자할 경우 약 1.6% 정도의 낮은 수익률을 보일 것으로 예상됩니다. 이는 송파구 아파트의 평균 임대수익률인 연 1.46%와 비슷한 수준이네요. 따라서 단기적인 임대 수익보다는 중장기적인 자산 가치 상승을 기대하는 투자가 더 적합할 것 같아요.

진행상황 및 유의사항

경매 진행 상황

이 물건은 2023년 2월 21일에 경매가 접수되어 현재까지 2회 유찰된 상태입니다. 최초 감정가는 10억 9,700만원이었으나, 2회 유찰 후 현재는 감정가의 64%인 7억 208만원에 매각이 진행 중이에요. 다음 매각기일은 2025년 5월 26일로 예정되어 있습니다.

권리 관계

등기부 현황을 살펴보면, 이 물건에는 (주)하나저축은행의 11억 500만원과 테크메이트코리아대부(주)의 9천만원 근저당권이 설정되어 있어요. 총 채권액은 약 12억 1,500만원으로, 이는 최저가보다 높은 금액입니다. 다행히 경매로 인해 모든 근저당권은 소멸되기 때문에, 낙찰받을 경우 이러한 부담에서 자유로워집니다.

리모델링 사업 관련 유의사항

공고에 따르면 2023년 3월 14일 기준으로 현대아파트는 리모델링 사업이 진행 중인 것으로 나타나 있습니다. 리모델링 사업이 진행되는 단지의 경우, 낙찰자가 조합원 자격을 승계할 수 있는지, 필요한 추가 분담금은 얼마인지 등을 사전에 확인하는 것이 중요해요. 리모델링 비용이 상당할 수 있으므로, 이에 대한 정확한 정보 확인 없이 입찰에 참여하는 것은 위험할 수 있습니다.

투자 전략 및 결론

투자 전략 제안

이 물건에 투자를 고려하신다면, 다음과 같은 전략을 추천드립니다:

1. 리모델링 사업 상세 내용 파악: 조합 측에 문의하여 리모델링 일정, 비용, 조합원 자격 승계 여부 등을 확인하세요.
2. 입지적 강점 활용: 문정동의 우수한 교통 환경과 학군을 고려할 때, 실거주 또는 임대 모두 좋은 선택이 될 수 있어요.
3. 중장기 투자 계획: 단기적인 임대수익보다는 리모델링 이후 자산 가치 상승을 기대하는 중장기 투자 전략이 더 적합할 수 있습니다.
4. 경매 특성 활용: 감정가 대비 64%라는 저렴한 가격에 매입할 수 있는 기회이므로, 적극적인 입찰 전략을 고려해보세요.

종합 의견

송파구 문정동 현대아파트는 위치적 장점과 교육 환경의 우수성, 그리고 현재 진행 중인 리모델링 사업까지 고려했을 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 특히 경매를 통해 시세보다 저렴하게 매입할 수 있다는 점은 큰 장점이죠.

다만, 리모델링 사업과 관련된 불확실성과 추가 비용 발생 가능성, 그리고 상대적으로 낮은 임대 수익률 등은 투자 시 고려해야 할 위험 요소입니다. 따라서 충분한 정보 수집과 분석 후 투자 결정을 내리시길 권장해요.

경매 일반 유의사항

경매 입찰에 참여하시려면 다음 사항을 꼭 유의하세요:

• 입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 물건 상태를 확인하세요.
• 등기부등본, 감정평가서 등 관련 서류를 꼼꼼히 검토하세요.
• 입찰보증금(최저가의 10%)을 준비해야 합니다.
• 낙찰 후 잔금 납부 기한(통상 1개월)을 지키지 못하면 보증금을 몰수당할 수 있어요.
• 경매 물건의 경우 명도(현 거주자 퇴거) 문제가 발생할 수 있으니 사전에 확인해야 합니다.
• 리모델링 사업이 진행 중인 물건의 경우, 조합 측에 문의하여 정확한 정보를 얻는 것이 중요합니다.