6월 경매주목물건! 신내동 성원아파트 1층 - 실거래가 대비 20% 저렴한 투자 기회
안녕하세요! 오늘은 제가 최근 분석해본 서울북부지방법원의 경매 물건 중 투자 가치가 있는 아파트를 소개해 드리려고 해요. 바로 중랑구 신내동에 위치한 성원아파트인데요, 시세 대비 저렴한 가격으로 나온 경매물건이라 관심 있으신 분들께 도움이 될 것 같네요. 현재 서울 부동산 시장에서 5억대 투자가 가능한 물건을 찾기 어려운데, 이번 기회에 함께 살펴보면 어떨까요?
물건 기본 정보
| 물건 주소 | 서울특별시 중랑구 신내로 51, 102동 1층102호 (신내동, 성원아파트) |
|---|---|
| 감정가 | 629,000,000원 |
| 최저입찰가 | 503,200,000원 (감정가의 80%) |
| 매각기일 | 2025년 6월 4일 (수) |
| 입찰보증금 | 50,320,000원 (최저가의 10%) |
| 면적 | 건물 84.32㎡(25.51평) / 토지 26.07㎡(7.89평) |
| 진행상태 | 재진행 (1회 유찰) |
물건 특성 및 장점
이 물건은 중랑구 신내동에 위치한 성원아파트 102동 1층 102호로, 약 25평형대의 실용적인 크기를 가지고 있어요. 1994년 9월에 준공된 아파트로 현재 약 30년 된 건물이지만, 성원건설이 시공한 튼튼한 구조를 갖추고 있습니다.
이 아파트의 가장 큰 특징은 도심 접근성이 좋다는 점이에요. 시내버스 정류장과 지하철이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하고, 차량 출입도 용이한 간선도로 근처에 위치하고 있어요. 또한 서울신현초등학교(122m), 서울중화초등학교(337m), 신현고등학교(180m)가 가까워 교육 환경도 우수한 편입니다.
아파트 단지는 총 5개동, 876세대의 중규모 단지로, 완만한 경사지에 남향으로 배치되어 있어요. 주차는 총 566대가 가능하며, CCTV 103대가 설치되어 보안도 잘 갖추어져 있네요. 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 기본적인 부대시설도 갖추고 있습니다.
특히 이 아파트는 제3종 일반주거지역에 위치해 있는데요, 이는 층수 제한 없이 고층 건축이 가능한 지역으로 추후 재건축 시 투자 가치가 높을 수 있는 조건이랍니다.
시세 분석 및 투자가치
신내동 성원아파트의 최근 실거래가를 살펴보면 시세가 꾸준히 유지되고 있음을 알 수 있어요.
| 계약일 | 거래가(만원) | 층수 |
|---|---|---|
| 2025.04.05 | 62,500 | 15층 |
| 2025.03.10 | 64,500 | 22층 |
| 2025.03.07 | 63,000 | 6층 |
| 2025.03.20 | 60,500 | 1층 |
부동산 포털 시세 정보를 보면 현재 신내동 성원아파트의 평균 매매가는 6억 3,000만원~6억 6,000만원 수준이고, 전세가는 약 4억원 정도를 형성하고 있어요.
이번 경매 물건의 최저입찰가는 5억 320만원으로, 시세 대비 약 20% 저렴한 가격에 매입 기회가 있는 셈이죠. 특히 1층이라는 위치적 특성을 감안하더라도, 인근 실거래가 대비 최소 7~8천만원 이상 저렴한 가격에 낙찰 받을 가능성이 있어 투자 메리트가 있다고 볼 수 있습니다.
또한 최근 3개월 인근지역 경매 물건의 평균 낙찰가율은 88.07%로, 이를 적용하면 약 5억 5,400만원 정도에 낙찰될 것으로 예상됩니다. 이는 시세보다 약 10% 정도 저렴한 수준이에요.
수익률 분석
이 물건의 투자 수익률을 매매와 월세 두 가지 시나리오로 분석해보았어요.
매매 시나리오 (2년 보유 후 매각)
| 항목 | 금액(원) | 비고 |
|---|---|---|
| 예상 낙찰가 | 554,000,000 | 감정가의 88% 기준 |
| 취득세 등 제비용 | 약 20,000,000 | 취득가액의 약 3.5% |
| 총 투자금액 | 574,000,000 | |
| 예상 매도가 | 630,000,000 | 현재 시세 기준 |
| 중개수수료 및 양도세 | 약 15,000,000 | |
| 순수익 | 41,000,000 | |
| 수익률 | 약 7.14% | 2년 기준 (연 3.57%) |
월세 시나리오
| 항목 | 금액(원) | 비고 |
|---|---|---|
| 총 투자금액 | 574,000,000 | 낙찰가 + 취득비용 |
| 전세 보증금 | 400,000,000 | 현재 시세 기준 |
| 순투자금 | 174,000,000 | 총 투자금액 - 보증금 |
| 월 임대료 | 400,000 | 현재 시세 기준 |
| 연간 임대수익 | 4,800,000 | |
| 연 수익률 | 약 2.76% | 순투자금 대비 |
월세 수익률이 다소 낮게 나타나는 것은 서울 아파트의 전반적인 현상이지만, 시세차익과 임대수익을 함께 고려한다면 중장기적으로 안정적인 투자 대상이 될 수 있어요. 특히 전세보증금 대비 대출을 활용한다면 레버리지 효과로 투자수익률을 높일 수도 있는 물건입니다.
진행상황 및 유의사항
이 물건은 현재 1회 유찰된 상태로, 2025년 6월 4일에 두 번째 입찰이 진행될 예정이에요. 최저입찰가는 감정가의 80%인 5억 320만원이며, 입찰보증금은 최저가의 10%인 5,032만원이 필요합니다.
주의해야 할 점은 현재 이 물건에 설정된 권리 관계에요. 채권자는 도이치파이낸셜(주)이며, 청구금액은 19,980,325원입니다. 또한 다음과 같은 권리가 설정되어 있어요
- 근저당권: 다온신용협동조합 (564,000,000원)
- 근저당권: (주)키움예스저축은행 (84,000,000원)
- 근저당권: 도이치파이낸셜(주) (27,600,000원)
- 압류: 중랑구
하지만 경매로 인해 이러한 권리들은 모두 소멸되므로, 낙찰 후에는 깨끗한 소유권을 확보할 수 있어요. 다만 물건에 대한 권리 분석과 현장 확인은 필수적으로 진행하시는 것이 좋겠죠?
또한, 감정평가서에 따르면 현장 조사 시 "폐문부재로 소유자 및 점유자들을 만나지 못했다"고 기재되어 있어요. 이는 현재 점유 상태에 대한 확인이 어려웠다는 의미인데, 혹시 점유자가 있을 경우 명도 문제가 발생할 수 있으니 주의가 필요합니다.
투자 전략 및 결론
이 물건은 시세 대비 저렴한 가격으로 매입 가능하며, 안정적인 중랑구 신내동 지역에 위치한 25평형대 아파트라는 점에서 투자 가치가 있어 보여요. 특히 제3종 일반주거지역에 위치해 있어 향후 재건축 시 투자 가치 상승 가능성이 있는 물건입니다.
투자 전략으로는 크게 두 가지를 고려해볼 수 있을 것 같아요:
- 단기 시세차익 전략: 낙찰받은 후 리모델링을 통해 가치를 높인 뒤 1-2년 내에 시세에 맞춰 매각하는 방법
- 장기 임대 수익 전략: 전세 또는 월세로 임대하여 안정적인 임대수익을 확보하고, 장기적인 시세 상승을 기대하는 방법
현재 서울 부동산 시장 상황과 금리 환경을 고려했을 때, 장기 임대 수익 전략이 더 안정적인 투자 방법이 될 수 있을 것 같네요. 전세로 운영하면서 매년 2~3%의 안정적인 수익을 확보하고, 향후 시세 상승의 기회를 노리는 전략이 현명해 보입니다.
특히 이 물건은 낙찰 후 깨끗한 소유권을 확보할 수 있고, 투자금액도 서울 아파트 기준으로는 비교적 합리적인 수준이라 진입장벽이 낮은 투자 기회라고 볼 수 있어요. 다만, 30년된 건물이라는 점과 현재 점유 상태 확인이 어렵다는 점은 리스크 요소로 고려해야 할 것 같네요.
경매 일반 유의사항
마지막으로 부동산 경매 입찰 시 일반적으로 주의해야 할 사항들을 알려드릴게요.
- 권리 분석: 등기부등본, 건축물대장 등을 통해 저당권, 가압류 등의 권리가 설정되어 있는지, 낙찰 후 소멸되는지 반드시 확인해야 해요.
- 현장 조사: 부동산의 실제 상태, 주변 환경, 접근성 등을 직접 확인하는 것이 중요합니다.
- 자금 계획: 낙찰을 받으면 일정 기간 내에 잔금을 납부해야 하므로 미리 자금 계획을 세우는 것이 필요해요. 그렇지 않으면 낙찰이 취소될 수 있어요.
- 임차인 확인: 현재 임차인이 있는 경우, 권리 관계와 명도 문제를 확인해야 합니다.
- 입찰 서류 준비: 입찰서류 미비나 기재 오류, 입찰보증금 부족 등으로 입찰이 무효가 될 수 있으니 주의해야 해요.
경매는 일반 부동산 거래와 다른 점이 많아 충분한 사전 조사와 준비가 필요합니다. 부동산 경매를 처음 시도하시는 분이라면 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법이 될 수 있겠네요. 이번 신내동 성원아파트 경매 물건이 여러분께 좋은 투자 기회가 되길 바랍니다!
