[특급 매물] 강원 양구군 감정가 2.1억 대비 34%! 태양광설비 갖춘 전원주택 경매 투자분석
춘천지방법원에서 진행 중인 양구군 방산면 전원주택 경매 물건을 소개해드릴게요. 감정가 대비 34%의 가격으로 태양광 설비까지 갖춘 이 매물은 4월 21일에 네 번째 경매가 진행될 예정인데요. 투자 가치가 있는지 함께 살펴보아요!
물건 기본 정보
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경53603 |
|---|---|
| 물건 위치 | 강원특별자치도 양구군 방산면 오미리 495-1 |
| 감정가 | 213,221,080원 |
| 최저가 | 73,135,000원 (감정가의 34%) |
| 입찰보증금 | 7,313,500원 (최저가의 10%) |
| 매각기일 | 2025년 4월 21일(월) |
| 토지면적 | 1,466.00㎡ (443.47평) |
| 건물면적 | 85.40㎡ (25.83평) |
| 유찰횟수 | 3회 |
물건 특성 및 장점
이 매물은 강원도 양구군 방산면에 위치한 전원주택으로, 태양광 발전 설비를 갖춘 경제적인 주택이에요. 2015년에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 경량철골구조의 튼튼한 건축물이죠.
- 넓은 대지: 총 1,466㎡(443평)의 광활한 부지로 전원생활에 적합해요
- 태양광 발전설비: 전기료 절감 효과와 추가 수익 가능성이 있어요
- 다양한 부속 건물: 창고, 데크, 차양, 부속사 등 편의시설이 갖춰져 있죠
- 저온저장고: 농작물 보관이 가능한 저장시설이 있어 귀농/귀촌에 유리해요
- 2015년 준공: 비교적 최근에 지어진 건물로 관리 상태가 양호해요
다만, 목록1(답 부분)은 농지취득자격증명이 필요하며, 농지전용허가 없이 토지현황이 변경된 부분이 있어 주의가 필요한데요. 이 부분은 낙찰 후 행정적 절차를 통해 해결할 수 있을 것으로 보여요.
시세 분석 및 투자가치
인근 지역 실거래가를 살펴보면 이 물건의 가치를 더 명확하게 파악할 수 있어요.
| 계약일 | 대지면적(㎡) | 유형 | 거래금액(만원) |
|---|---|---|---|
| 2025.03.09 | 314 | 단독 | 2,200 |
| 2024.11.22 | 450 | 단독 | 7,700 |
| 2024.11.22 | 890 | 단독 | 6,300 |
| 2024.05.29 | 523 | 단독 | 10,000 |
이 매물의 면적(1,466㎡)과 유사한 사례를 살펴보면, 8,000만원~1억원 정도의 시세가 형성되어 있는 것으로 보여요. 현재 최저입찰가 7,313만원은 인근 시세보다 낮은 가격으로, 투자 가치가 있다고 판단됩니다.
수익률 분석
이 물건을 낙찰받아 투자할 경우 예상되는 수익률을 분석해볼게요.
매매 시 수익률
| 구분 | 금액(원) | 비고 |
|---|---|---|
| 예상 낙찰가 | 73,135,000 | 최저입찰가 기준 |
| 취득세 등 부대비용 | 약 5,000,000 | 취득가액의 약 7% |
| 총 투자금액 | 약 78,135,000 | |
| 예상 매도가 | 90,000,000 ~ 100,000,000 | 인근 실거래가 참고 |
| 예상 수익금 | 11,865,000 ~ 21,865,000 | |
| 수익률 | 약 15% ~ 28% |
월세 수익률
| 구분 | 금액(원) | 비고 |
|---|---|---|
| 총 투자금액 | 약 78,135,000 | 낙찰가 + 부대비용 |
| 예상 월세 | 250,000 ~ 350,000 | 연 3.8~5.4% 수준 |
| 예상 연간 수입 | 3,000,000 ~ 4,200,000 | |
| 관리비/세금 등 지출 | 약 800,000 | 연간 추정 |
| 순수익 | 2,200,000 ~ 3,400,000 | 연간 |
| 순수익률 | 약 2.8% ~ 4.4% | 은행 이자율 대비 경쟁력 있음 |
태양광 발전 수익을 추가로 고려하면 월 5~10만원의 추가 수익이 가능할 수 있어, 전체적인 수익률은 더 높아질 수 있어요.
진행상황 및 유의사항
이 물건은 현재까지 3회 유찰되어 2025년 4월 21일에 4차 경매가 진행될 예정인데요. 유찰 진행 상황은 다음과 같아요
| 회차 | 날짜 | 최저가(원) | 감정가 대비 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 1차 | 2025.01.06 | 213,221,080 | 100% | 유찰 |
| 2차 | 2025.02.10 | 149,255,000 | 70% | 유찰 |
| 3차 | 2025.03.17 | 104,479,000 | 49% | 유찰 |
| 4차 | 2025.04.21 | 73,135,000 | 34% | 진행 예정 |
매각을 준비하실 때 특히 주의해야 할 사항이 몇 가지 있어요:
- 농지취득자격증명 필수: 목록1(답 부분)에 대해 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있어요.
- 농지전용허가 문제: 농지전용허가 없이 토지현황이 변경된 경우 원상회복명령이 내려질 가능성이 있어요.
- 토지 일부 도로 사용: 목록1 일부가 도로로 사용 중인데, 이 부분은 실제 활용 가능 면적에 영향을 줄 수 있어요.
- 저온저장고 평가 제외: 목록3 지상에 평가제외된 저온저장고 1동이 있는데, 이 부분의 권리관계 확인이 필요해요.
투자 전략 및 결론
이 물건은 감정가 대비 34%의 가격으로 넓은 토지와 태양광 설비를 갖춘 전원주택을 취득할 수 있는 좋은 기회로 보여요. 특히 다음과 같은 투자 전략을 고려해볼 수 있겠네요
- 직접 거주 목적: 귀농/귀촌을 계획하시는 분들에게 적합한 물건으로, 태양광 설비로 인한 에너지 비용 절감 효과도 누릴 수 있어요.
- 리모델링 후 매도: 현재 상태에서 간단한 리모델링 후 9천만원~1억원 선에서 매도하면 15~28%의 수익이 기대돼요.
- 전원주택 임대사업: 월세 임대를 통해 연 2.8~4.4%의 수익률을 기대할 수 있으며, 태양광 설비 수익을 합치면 더 높은 수익이 가능해요.
- 주말농장 활용: 넓은 토지를 이용해 주말농장 사업을 진행하면 추가 수익을 올릴 수 있어요.
다만, 농지취득자격증명과 농지전용 문제는 반드시 해결해야 할 과제인데요. 농지법에 의하면 농지취득자격증명은 매각결정기일 전까지 법원에 제출해야 하므로, 입찰 전에 미리 준비하시는 것이 좋겠어요.
춘천지방법원의 유찰저감률은 30%로, 다음 유찰 시에는 최저가가 더 낮아질 수 있겠지만, 현재 가격도 충분히 매력적인 수준으로 판단됩니다. 이 물건은 전원생활과 투자 가치를 동시에 갖춘 추천할 만한 매물이에요!
경매 일반 유의사항
경매 입찰에 참여하시기 전에 알아두셔야 할 일반적인 사항들을 안내해드릴게요
- 입찰보증금 준비: 최저가의 10%(7,313,500원)를 현금 또는 자기앞수표로 준비해야 해요.
- 입찰 당일 준비물: 신분증, 도장, 입찰보증금, 농지취득자격증명(필요시)을 준비하세요.
- 입찰 방법: 법원에 직접 방문하여 입찰표를 작성하고 입찰보증금과 함께 제출하면 돼요.
- 잔금 납부: 낙찰 후 1개월 이내에 잔금을 납부해야 하며, 미납 시 보증금은 몰수될 수 있어요.
- 권리분석 필수: 등기부등본, 감정평가서, 현황조사서 등을 통해 해당 물건의 권리관계를 정확히 파악하는 것이 중요해요.
특히 이 물건의 경우, 농지취득자격증명 발급이 핵심이므로, 관련 자격과 서류를 미리 준비하시는 것이 좋겠습니다. 농지취득자격증명은 신청인의 연령, 직업, 영농경력, 영농거리 등을 심사하여 발급되니 사전에 관련 요건을 확인하시는 것이 중요해요.
이 매물은 감정가 대비 34%라는 매력적인 가격과 태양광 설비라는 특별한 혜택을 함께 누릴 수 있는 좋은 기회입니다. 귀농이나 전원주택 투자를 계획하고 계신다면, 이번 기회를 놓치지 마세요!
